세입자내보내기 절차에 따라서

세입자내보내기 절차에 따라서

 

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근래 세입자와 집주인 사이에 다양한 갈등이 발생하고 있습니다. 세입자가 월세를 밀렸다거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에 대해서는 계약을 해지할 수 있습니다. 

이는 주택임대차보호법에 따라 규정하고 있는 것이며, 세입자들이 불공정한 처우를 당하지 않도록 보호하고 있지만 임대를 해주는 임대인에게도 법적인 보호를 받을 수 있습니다. 

 

우선, 세입자는 돈을 내고 다른 사람의 집이나 방 등을 빌려 쓰는 사람을 뜻합니다. 세입자는 월세를 매달 내면서 방이나 집을 빌리게 됩니다. 

이렇게 세입자가 내는 돈으로 돈을 버는 집주인에게 만약 세입자 월세 미납과 같은 일이 일어나게 된다면 법적인 분쟁으로 이어질 수도 있습니다.

 

먼저, 민법 제640조에는 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 기재되어 있습니다. 지불하지 못한 임대료가 2회 분이 되었을 때에 임대인이 임대차 계약기간이 남아 있어도 계약을 해지할 수 있다는 것입니다.

하지만 계약을 해지했음에도 나가지 않고 버티고 있다면 명도소송을 통해 세입자내보내기를 고려해볼 필요가 있습니다. 

 

 

명도소송을 하기 이전에는 세입자가 월세를 지속적으로 미납할 때 임대인은 임대차계약을 일방적으로 해지할 수 있으며, 주택임대의 경우 2회 이상의 연체, 상가 임대차의 경우에는 3회 이상 연체했을 때 가능합니다.

이와 같은 상황이라면 내용증명의 문서를 보낼 필요가 있으며, 이는 법적 효력이 있지는 않지만 이후에 법적 소송으로 문제가 이어질 경우 중요한 증거로 사용될 수도 있습니다.

 

그럼 이번 시간은 세입자내보내기와 관련된 분쟁 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

건물주인 D씨와 세입자 C 씨는 보증금 약 3000만 원 월세 약 100만 원으로 임대차 계약을 하였었습니다. 세입자 C씨는 임대차 계약을 하고 약 1년 후부터 건물주 D씨에게 임대료를 내지 않았습니다. 

 

이에 건물주 D씨는 세입자 C씨가 월세를 내지 않기 시작한 지 약 3개월이 되던 때에 임대차계약 해지 내용증명을 발송하였습니다. D씨가 임대차계약 해지 내용증명을 발송하고 약 10개월이 지나서야 세입자 C씨는 건물을 나왔습니다. 

C씨가 건물에서 나가기까지 밀린 월세는 약 1600만 원이었는데, 건물주 D씨는 세입자 C씨에게 보증금 중 3분의 1인 약 1000만 원만을 돌려주었습니다. 이에 C씨는 건물에서 나오면서 잠금장치를 설치하며 나머지 보증금을 돌려달라고 주장했습니다. 

 

같은 달에 C씨는 자신이 받아야 할 보증금2000만 원 중에 일부분을 A사에게 양도하였으며 이를 D씨에게 통지했습니다.

이에 대해 1심 재판부와 2심 재판부는 C씨는 D씨에게 건물을 인도하고 잠금장치를 해제한 후에 밀린 입대료를 지급하라고 밝혔습니다. 하지만 대법원 재판부는 남은 임차보증금에서 C씨가 A사에게 채권을 양도한 금액을 제외하면 임차보증금 반환재권은 여전히 C씨에게 남아있다고 지적했습니다.

또한, 대법원 재판부는 D씨가 받아야 할 연체 차임 등 금전지급 책권액이 보증금 채권보다 더 많으므로 대등하게 공제돼야 한다고 설명했습니다. 따라서 대법원 재판부는 C씨는 부동산을 D씨에게 인도하고 밀린 임대료에서 임차보증금 반환채권을 공제한 나머지 금액을 D씨에게 지급해야 할 것을 판시했습니다.

 

이처럼 세입자와 집주인 사이에 많은 갈등이 발생할 수 있습니다. 또한, 지속적으로 세입자가 월세가 밀린다면 세입자내보내기를 고려해볼 필요가 있는데 이때 점유 이전 금지 가처분 신청, 명도소송 등을 신청해야 할 수도 있습니다.

하지만 이와 같은 문제는 홀로 해결하기가 쉽지 않습니다. 따라서 변호사 등의 법률적 조언을 통해 세입자내보내기 등의 분쟁을 해결하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.