임대차 만료 기간 전 해지 가능할지

임대차 만료 기간 전 해지 가능할지

 

 

일정한 기간 동안 부동산을 임대차하는 것을 임대차계약이라고 합니다. 그리고 이를 맺게 되면 임대인은 일정한 보증금과 월차임을 지급받으며 자신의 부동산을 빌려주고 임차인은 계약 기간 동안 정해진 월차임을 임대인에게 지급하며 부동산을 이용하게 됩니다.

그리고 임대차계약을 맺게 되면 임대차 보호법에 의해 각자의 권리와 보호 내역에 대해 법의 보호를 받게 됩니다. 또한, 임차인이 보호를 받기 위해서는 대항력, 우선변제권을 확보하는 것이 좋습니다. 

 

더불어 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안 임대인, 임차인 모두 갱신 거절의 통지를 할 수 있습니다. 그렇지만 계약조건의 변경이 없을 경우 혹은 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않을 경우에는 정해진 기간이 끝났을 때 전과 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 됩니다.

따라서 계약을 연장하지 않는다면 1개월 전까지는 집주인에게 의사를 밝힐 필요가 있으며, 묵시 연장이 되는 것을 방지해야 합니다. 그리고 임대인은 2기의 차임액에 달하도록 연체했을 경우 혹은 임차인으로서의 의무를 위반했을 경우라면 계약 종료를 통지할 수 있습니다.

 

그리고 묵시적 갱신의 경우에는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 그렇지만 임대인이 통지받은 날로부터 3개월이 지나야 그 효력이 발생합니다. 즉, 보증금 역시 3개월이 지나야 돌려받을 수 있는 것입니다. 따라서 원하는 시기에 나가려 한다면 집주인과의 원만한 합의가 필요할 것입니다.

더불어 임대차 만료 기간 전 해지 과정에서 집주인이 무리한 중개 수수료를 요구할 경우, 연락을 받지 않을 경우에는 변호사 등의 도움을 고려해보는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

 

따라서 오늘은 임대차 만료 기간 전 해지와 관련된 분쟁 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

상가건물 일부를 5년간 임대하기로 한 임대인 a 씨는 임차인 b 씨와 계약하였습니다. 그 후에 a 씨와 b 씨는 내용이 조금씩 다른 4개의 임대차 계약서를 순차적으로 작성하였습니다. 

 

 

마지막에 작성한 계약서상에는 임대차 기간이 5년이라고 적혀 있었고, b 씨는 임대차계약기간이 다 되어 가자 a 씨에게 재계약 의사가 없음을 밝혔습니다. 

그러나 a 씨는 세 번째에 허위로 작성한 계약서를 가지고 와 임대차 기간이 8년이라며 거부했으며, 임차보증금과 월세를 올리겠다고 통지하였습니다. 하지만 a씨는 b씨에게 상가 열쇠를 돌려주었습니다.

 

이에 a씨는 다시 b씨에게 열쇠를 돌려주며 임대차기간이 만료되지 않았다고 말했으며, b씨는 임차보증금에서 미지급 월세를 공제한 나머지 금액을 돌려달라며 소송을 제기했습니다.

1 심 재판부는 세번째 계약서에 자세한 내용이 적혀 있으며 간인도 찍혀 있는 반면에 네 번째 계약서에는 자세한 내용이 적혀 있지 않으며, 간인도 찍혀 있지 않아 두 사람이 8년으로 정한 임차기간을 다시 5년으로 변경하기로 약정했다고 인정하기 부족하다고 밝혔습니다.

 

하지만 2심 재판부에서는 특별한 사정이 없는 a 씨와 b 씨 사이의 마지막 계약서를 따라야 한다고 하였습니다. 마지막으로 작성된 계약서에 따라서 둘 사이의 계약은 기간 만료로 종료되었으니 a씨는 b씨에게 임차보증금에서 미지급 월세를 공제한 나머지 금액을 지급하라고 판시했습니다. 그리고 대법원 재판부 또한 원심을 확정했습니다. 

 

이처럼 임대차 만료 기간 전 해지와 관련해서는 다양한 갈등이 발생할 수 있습니다. 이는 임대인과 임차인 간의 약속을 깨는 것이므로 부득이하게 임대차 만료 기간 전 해지를 희망할 경우에는 충분한 협의를 통해 원만하게 문제를 해결하는 것이 현명할 것입니다.

하지만 무리한 요구를 하거나 분쟁으로 이어지고 있다면 변호사 등의 도움을 고려해보는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.