전세권설정 해지 진행 방법은?

전세권설정 해지 진행 방법은?

 

 

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전세권등기와 채권적 전세는 법적으로 다른 개념입니다. 채권적 전세는 흔히 아는 전세 임대차계약을 의미하는 한편, 전세권은 물권으로서 등기가 있어야만 장기간에 걸쳐 부동산을 사용할 수 있는 권리를 획득합니다. 따라서 전세권설정 해지를 할 때에도 일정한 절차가 필요합니다. 

따라서 오늘은 전세권설정 해지에 대한 판례를 살펴보고 그 법률 내용에 대해 알아보겠습니다. 

 

ㄱ씨 부부는 ㄴ씨가 소유하고 있는 다가구주택에 대하여 임대차계약을 체결하였습니다. 임대차계약상 보증금은 약 6500만원으로 약정하고 계약기간은 2년으로 하였습니다. 

ㄱ씨 부부가 계약한 건물은 당시 전에 살고 있던 사람이 없어 비어 있는 상태였기 때문에 ㄱ씨 부부는 ㄴ씨에게 이삿짐 일부를 미리 옮겨 놓고 본격적으로 이사를 들어오기 전까지 평일에만 출퇴근용으로 사용해도 되는지 물어보았습니다. 

 

ㄴ씨는 사용해도 괜찮다고 답변하였고 ㄱ씨 부부에게 미리 현관 자동문 비밀번호를 제공하였습니다. 이에 ㄱ씨 부부는 계약 당일 보증금의 일부를 ㄴ씨에게 지급하고 바로 다음 날 이삿짐의 일부를 옮겨 두었습니다. 전입신고와 확정일자 또한 계약이 체결된 당일 동사무소에서 바로 처리를 하였습니다. 

그 이후부터는 남편만이 새롭게 계약한 주택으로 넘어와 평일에만 거주하였습니다. 이러한 상태에서 한 달여의 시간이 지났고 계약의 내용에 따라 ㄱ씨 부부는 나머지 보증금을 마저 지급하고 모든 이사를 마친 뒤 본격적으로 새로운 집에서 거주하기 시작하였습니다. 

 

그런데 남편만 들어와 살기 시작한 이후 보증금 전부를 지급하기 전까지 해당 다가구주택에 변화가 있었습니다. 같은 건물에 새로운 임차인이 입주하였던 것입니다. 

새로운 임차인 ㄷ씨는 ㄱ씨 부부 중 남편이 들어와 시작한 이후에 ㄴ씨와 임대차계약을 체결하였고, 곧바로 보증금을 치른 뒤 전세권설정등기를 하여 ㄱ씨 부부가 보증금을 완납하고 모든 이사를 하기 이전에 이미 등기를 완료하였습니다. 

 

당시에는 이러한 상태가 문제가 되지 않았으나 ㄴ씨 소유의 다가구주택이 다른 사람에게 매각된 이후 문제가 발생하였습니다. 새로운 소유자의 채무관계로 인해 주택이 강제경매에 넘어가게 되었기 때문입니다. 

경매절차를 진행 과정에서 법원은 ㄱ씨 부부보다 ㄷ씨를 선순위권자로 보았고, 이로 인해 ㄱ씨 부부는 후순위권자로 밀려나 배당금을 전혀 받지 못하였습니다.

 

ㄷ씨의 경우 전세권설정 해지의 사유가 없고 ㄱ씨 부부보다 먼저 잔금을 지급하여 선순위 등기가 있긴 하였으나, ㄱ씨 부부는 ㄷ씨보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받았기 때문에 우선변제권을 주장할 수 있는 상황이었습니다. 결국 ㄱ씨 부부는 ㄷ씨를 상대로 배당이의소송을 제기하였습니다. 

이에 대해 1심 재판부는 ㄱ씨 부부의 손을 들어주며 원고승소를 판결하였습니다. 재판부는 잔금 지급일과 관계없이 주택인도와 확정일자를 받은 날을 기준으로 임차인의 우선변제권을 판단하여야 한다고 판단하였습니다. 

그러나 2심 재판부는 이와 달리 원고패소 판결을 하였습니다. ㄱ씨 부부의 경우 일반적인 주택인도가 있지 않았다고 보았기 때문입니다. 

2심 재판부는 ㄱ씨 부부 중 남편만이 먼저 이사하여 평일에 잠만 자는 용도로 사용하였기 때문에 일반적인 거주형태로 볼 수 없다는 것을 지적했습니다. 

 

또한 2심 재판부는 당시 ㄱ씨 부부는 보증금 중 일부만 지급한 상태였기 때문에 전세권설정등기를 마치고 전세권설정 해지의 사유가 없는 ㄷ씨가 선순위 변제권을 가진다고 판단하였습니다. 

하지만 대법원 재판부는 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 대법원 재판부는 주택의 인도와 전입신고를 마치면 임차인이 대항력을 획득하고 확정일자까지 갖추었다면 임차보증금의 전액 지급 여부와 관계없이 임대차보증금에 대한 우선변제권이 인정된다고 설명하였습니다. 

 

더불어 대법원 재판부는 주택의 인도 여부에 대한 판단이 나뉘지만, 주택의 인도를 사회통념상 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계의 인도로 본다면 ㄱ씨 부부의 경우에도 이러한 점유의 이전이 있었다고 볼 수 있다고 판단하였습니다. 

따라서 대법원 재판부는 주택을 인도받고 전입신고 및 확정일자를 받은 ㄱ씨 부부의 우선변제권이 인정된다고 판시하였습니다. 

지금까지 전세권설정 해지와 관련한 판례로 그 법률내용을 살펴보았습니다. 앞서 살펴본 판례에서 알 수 있듯이, 전세권설정등기는 물권이므로 그 자체로 제3자에게 효력을 인정받을 수 있습니다. 그러나 일반적인 전세 임대차계약은 채권관계이기 때문에 임대차보호법상의 요건을 갖추어야 대항력이 인정됩니다. 

하지만 이와 같은 분쟁은 다양한 변수 등이 발생할 수 있으며, 신속한 대응이 필요할 것입니다. 따라서 변호사 등의 도움을 고려하여 문제를 해결하는 것이 합리적인 방법이 될 수 있을 것입니다.