상가권리금 법제화 문제는?

상가권리금 법제화 문제는?

상가권리금의 정의 등을 법제화 하고 상가 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하는 법 개정안에 대한 논의가 2월 임시국회에서 합의에 이르지 못해 다시금 4월 국회로 넘어갔다는 사실을 접한 바 있습니다. 결국 해당 상가권리금 법제화 법안은 지난해 9월 발의된 이후 6개월이 넘도록 묶이게 된 것 입니다.

이러한 상가권리금 법제화의 핵심이 되는 쟁점 사항은 권리금 계약의 제3자인 임대인에게 권리금 회수 의무를 부여할지에 대한 여부라고 볼 수 있습니다. 이에 대해 상가권리금 법적 보호의 범위를 명확히 할 필요성에는 대부분 공감하는 취지지만 세부 각론을 놓고는 조금씩 의견이 다른 것 입니다.

실제로 상가권리금은 하나로 정의하기는 어려운 개념이라고 할 수 있습니다. 법원에서는 영업시설이나 비품 등의 유형물뿐만 아니라 거래처, 신용, 노하우, 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 무형적인 부분, 일정 기간 동안의 이용대가라고 보고 있는데요.

대체적으로 상가권리금은 임차인과 제3자인 후속 임차인 간 주고받는 돈이라고 보는 경우가 많습니다. 더불어 앞서 언급한 상가권리금 법제화 내용을 담고 있는 개정안에서는 영업시설, 거래처, 신용, 노하우 등의 재산적 가치로 임차인에게 보증과 차임 이외 지급되는 금전 등의 대가라고 정의하고 있습니다.

이러한 상가권리금 보장에 대해서 법원은 대체로 소극적인 입장을 취하고 있습니다. 상가권리금 자체가 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 것일 뿐만 아니라 이를 회수하기 위해서는 후속 임차인에게 상가권리금 상당액을 지급받는 것이기 때문에 권리금이 지급되지 않은 책임을 임대인에게 묻기 어렵기 때문인데요.

법원에서는 상가권리금 계약을 임대차계약과는 별개의 계약이라고 보고 있기도 하며, 원칙적으로 임대인이 임차인 간에 오고 간 권리금 회수를 보장해 줄 의무가 없다고 밝힌 바 있습니다. 단지 임차권 보장 약정 하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 상가권리금의 경우 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로 애초 보장된 기간 동안 이용이 불가했다는 등의 특별한 사정이 있을 때, 임대인은 임차인에 대해 그 상가권리금의 반환의무를 진다고 보고 있습니다.

임대인이 상가권리금 반환의무를 부담하는 권리금의 범위에 대해서는 지급된 권리금을 경과기관, 잔존기간에 대응하는 것으로 나눠 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분의 액수라고 본 사항도 확인할 수 있습니다.

이렇게 실무상 가장 많이 수수되고 있는 임차인간 상가권리금은 보장대상에서 제외되고 있기 때문에 법원에 의해서는 실질적인 권리금 보장이 이뤄질 수 없었고, 이에 상가권리금 법제화 문제가 나타나게 된 원인이라고도 볼 수 있는 사항입니다.

이에 따라 정부에서는 상가권리금 회수에 관해 임대인에게 협력의무를 부과하고 이를 위반한 경우 손해배상책임을 부담하는 것으로 상가권리금 법제화 내용을 담고 있는 개정안을 마련한 것 입니다. 향후 실제 이 법률이 적용될 경우 협력의무 위반인지의 여부뿐만 아니라 손해배상액 범위에 대해 상당한 법적 분쟁이 발생할 것이라 전망됩니다.

오늘은 최종모변호사와 함께 상가권리금 법제화 문제에 관련한 내용을 살펴보았는데요. 상가권리금 법제화를 둘러싼 논의가 빛을 보지 못하면서 영세한 세입자들의 피해는 날로 커지고 있다는 지적도 볼 수 있었습니다. 상가권리금 법제화 법안이 통과되어 시행되기 전 상가권리금을 올려 받으려는 움직임이 확산 되고 있기 때문인데요. 앞서 살펴본 상가권리금에 대한 법적 분쟁이 발생한 경우라면 미리미리 최종모변호사 등의 법적인 조력가를 선임하여 해결책을 강구해야 할 필요성이 대두되는 상황이라고도 할 수 있는 부분입니다.