부동산 계약금 문제는?

부동산 계약금 문제는?

일반적으로 부동산 매매계약이 성립된 이후라 할지라도 당사자 간의 이해관계에 따라 종종 계약을 해지하게 되는 경우가 있습니다. 매도자가 매매계약의 해약을 요구할 때에는 계약 이후 부동산 가격 등이 급격하게 오르는 경우라고 할 수 있는데요. 이 경우 매도자 입장에서는 매매계약의 해약을 요구할 수도 있습니다.

하지만 부동산 계약금과 더불어 중도금까지 지불 한 상태에서 매도자가 해약을 요구한 경우라면 전적으로 매수자가 유리하게 되는데요. 매수자는 손해배상을 받고 매매계약 등을 해약해 줄 수 있으며, 아예 해약을 거절하고 소유권을 이전받을 수도 있기 때문입니다.

실제로 부동산 매매 등의 부동산거래를 할 때면 흔히 계약금이라는 것을 주고받게 되는 것을 어렵지 않게 접할 수 있습니다. 물론 거래대금을 일시불로 완납를 하게 된다면 계약금이라는 것은 필요가 없을 수 있지만 부동산거래의 특성상 그 금액이 큰 것이 대부분이라 일시불로 거래대금을 지불하게 되는 경우는 거의 없으며, 금액을 부동산 계약금이나 중도금, 잔금 등의 형태로 지불하는 것이 일반적이라고 볼 수 있는 것이죠.

부동산 계약금은 민법에 따라 계약을 체결하는 시점에서 매도인과 매수인 사이 수수되어지는 금전이나 그에 상응하는 유가물을 말합니다. 이는 당사자 간 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하므로 계약을 해제할 수 있는 해약금 성질도 갖게 될 수 있는데요.

이와 더불어 부동산 계약금이 해약금으로서의 기능을 이행할 수 있는 시기에 대해서는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지인데, 이와 같이 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위 일부를 한다거나 이행에 하기 위해 필요한 전체행위를 말하는 사항입니다. 따라서 매수인이 중도금 또는 잔금을 지급하거나 중도금, 잔금을 지급하기 위해 은행대출은 받은 경우 잔금을 모두 통장 등에 준비해 놓고 부동산 명도를 요구한 경우 등이 해당될 수 있습니다.

부동산 계약금과 관련한 대법원의 판례를 보면 유상계약을 체결함에 있어 계약금이 수수된 때 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어 이를 위약금으로 하는 특약이 없는 한 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있다고 말하고 있는데요.

이에 따라 계약금이 위약금으로서 상대방에게 귀속되는 것은 아닌 것을 볼 수 있고, 별도의 약정이 없는 경우 계약금을 해약금의 성질을 가진 것으로 보고 위약금으로는 인정하지 않고 있음을 확인할 수 있습니다.

그 밖의 부동산 계약금 외 일상 거래에서 정식 계약을 체결하기 전 가계약이라는 것을 체결하고 가계약금을 주고 받는 경우도 볼 수 있습니다. 가계약은 아직 정식계약은 아니지만 무언가 서로에게 구속력을 부여하고 싶을 때 체결하는 것인데, 부동산거래에 있어 일반적인 정식계약의 가계약금은 거래대금의 10% 상당이라 할 수 있습니다.

앞서 언급한 부동산 가계약의 경우에는 법적으로 정식계약의 체결에 대한 일종의 예약이라고 할 수 있습니다. 더불어 부동산 가계약금은 추후 정식계약을 체결하는 것에 대해 서로에게 구속력을 부여하는 해약금의 성질을 가진 것으로도 이해할 수 있습니다.

오늘은 최종모변호사와 함께 부동산 계약금 문제에 대한 내용을 살펴보았는데요. 실제로 부동산과 관련한 분쟁으로 법적인 공방이 예상되거나 이에 대한 법률적 자문의 도움이 필요한 경우 최종모변호사 등 법적인 조력가를 선임하는 것이 홀로 준비하는 것보다 더 실질적인 해결책 마련에 도움이 될 수 있을 것 입니다.