상가임대차보호법 임차권의 양도 제한

상가임대차보호법 임차권의 양도 제한 

상가임대차보호법에 따라 상가건물 임차권의 양도에 대해서는 임차인이 임차권의 동일성을 그대로 유지하고 제3자인 양수인에게 이전하는 것을 말합니다. 이 임차권의 양도는 임차인과 양수인 사이의 계약만으로도 유효하게 성립될 수 있으며, 이에 대해 민법에서는 임차인에 대해 임대인 동의 없이 임차권의 양도를 하지 못하도록 임차권의 양도 제한 사항을 두고 있는데요. 즉, 임대인은 자기의 동의 없이 임차권의 양도를 시행 한 경우 임대차의 계약을 해지할 수 있도록 제한하고 있습니다.

만약 상가임대차보호법에 따라 임차권의 양도가 임대인의 동의 하에 양도가 된다면 임차인이 임대차계약에 따라서 가지게 되는 권리 및 의무는 포괄적인 형태로 양수인에게 이전되는 특징을 볼 수 있습니다. 이는 임차인에 대해 종전 임대차관계에서 벗어나게 되며, 아무런 권리의무를 갖지 않게 되기도 하며, 이에 따라 양수인이 새로운 임차인으로서의 임대인과 임대차관계를 존속하게 될 수 있습니다.

여기서 다만, 상가임대차보호법 변호사는 임차권양도에 대해 임대인의 동의가 있기 전 이미 발생한 임차인의 연체차임채무나 그 밖의 손해배상채무 등의 사항은 별도 다른 특약이 정해져 있지 않은 한 양수인에게 이전되지 않는다는 사항도 살펴볼 수 있었습니다.

이와 관련한 대법원의 판례에서도 앞서 언급한 바와 같이 임차권의 양도 계약에 대해 이들 사이에 유효하게 성립할 수 있으며, 양도인은 양수인을 위해 임대인의 동의를 받아 진행하게 되는 의무를 지게 된다고 명시되어 있는데요. 더불어 임대인에 대해 무단 양도 등을 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있으며, 이러한 해지를 하기 전까지 임차인은 임대차계약에 따른 권리 및 의무를 가지게 된다는 사항을 살펴 볼 수 있습니다.

그 밖의 임대인의 동의 없는 임차권의 양도는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없는데요. 그렇기 때문에 양수인이 임차상가건물을 점유할 때 임대인에 대한 관계에서 불법적인 점유가 될 수 있고, 임대인은 소유권에 기해 그 반환을 청구할 수 있을 것으로 이해할 수 있습니다.

만약 상가건물이 전세권의 경우 전세권 처분 자유가 발생할 수 있다고 보는데요. 이에 상가건물의 전세권 자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 그 존속하는 기간 내 건물을 다른 사람에게 전 전세나 임대할 수 있습니다. 하지만 상가임대차보호법 변호사는 전세권 처분은 당사자가 설정행위로서 이를 금지한 때 처분의 자유를 제한할 수 있다고 보며, 전세권 처분의 자유에 대한 제한 사항은 등기를 마쳐야만 제 3자에게 대항할 수 있다고 할 수 있습니다.

전세권의 양도는 양도에 대한 양방의 합의가 있고 등기를 해야 효력이 발생합니다. 이 경우 전세권의 양수인은 전세권설정자에게 전세권의 양도인과 동일한 권리 및 의무를 가질 수 있는데요. 이 때의 전세권은 담보로 제공할 수 있지만, 전세권을 목적으로 한 담보는 저당권에 한하게 됩니다.

과거 상가임대차보호법 변호사는 상가 권리금 법제화의 일환으로 상가 임차인에 대해 자유롭게 점포를 양도할 수 있는 임차권의 양도 권리를 보장해야 된다는 주장을 본 바 있습니다. 더불어 계약 조건 등을 어기지 않는 범위 내에서 임차인의 점포 양도를 인정해야 한다고 말하고 있어, 이는 임차인이 가게에 투자한 비용 등의 회수를 용이하게 할 수 있는 것으로 확인할 수 있었습니다.

실제로 상가임대차와 관련한 사항은 많은 분쟁 상황이 발생하며, 이로 인한 소송 건도 해마다 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 그렇기 때문에 상가임대차보호법과 같은 법률적인 사항을 반드시 숙지하고 진행하는 것이 이로 인한 추후 피해를 예방할 수 있을 것인데요. 상가임대차보호법과 관련한 사항에 대해서 궁금한 사항이 있으시거나 법률적 자문의 도움이 필요하시다면 최종모 변호사가 실질적인 도움을 드리도록 하겠습니다.