부동산변호사 사해행위 성립요건

부동산변호사 사해행위 성립요건

최근 부동산변호사는 채무자가 가등기를 이용하여 제3자에게 자신의 부동산을 넘기는 행위인 사해행위를 했을 때 채권자가 수익자를 상대로 가액배상을 청구할 수 있다는 대법원 판결을 확인한 바 있습니다. 원심에서는 가등기에 의한 권리 양도인은 가등기말소등기청구 소송의 상대방이 될 수 없을뿐만 아니라 본등기의 명의인도 아니므로 부동산의 가액을 배상할 의무도 부담하지 않는다고 판단한 것인데요.

하지만 대법원에서는 채권자가 수익자를 상대로 매매예약 취소를 청구할 수 있고, 특별한 사정이 없는 한 수익자는 가등기와 본등기로 인하여 발생 된 채권자들의 공동담보 부족에 대해 원상회복의무로서 가액을 배상할 의무를 지닌다고 판시한 것이라 할 수 있습니다.

실제로 위 대법원 판결에 따라 채권자는 권리 양도를 한 수익자를 상대로도 가액배상을 구할 수 있게 된 것입니다. 한편, 토지의 실소유주인 명의신탁자가 추후 등기명의를 빌려 준 명의수탁자로부터 토지를 돌려받기 위해 하는 소유권이전등기 청구권 보전등기 가등기는 무효라는 대법원 판결도 존재합니다.

이러한 명의신탁 부동산에 명의신탁자 명의의 가등기를 마치고 추후 명의신탁자가 요구하는 경우 본등기를 마쳐주기로 약정하였더라도, 이 약정 또한 부동산실명법에 의하여 무효인 명의신탁 약정을 전제로 한 것이어서 무효라고 볼 수 있는데요.

더욱이 신탁자의 명의신탁행위 자체가 사해행위에 해당되는 경우도 종종 발생하곤 합니다. 이는 즉, 채무초과 상태인 자가 자신의 부동산을 아들 명의로 신탁한 경우, 신탁자의 채권자들에 대한 관계에서 사해행위에 해당될 수 있는 것입니다.

이와 관련해 대법원은 채무자가 채무초과 상태 하에서 매수한 부동산에 관해 그 등기명의를 아들에게 신탁한 경우 이는 채권자를 해하는 사해행위가 된다고 판결한 바 있습니다. 이 경우 채권자는 채무자를 대위하여 명의수탁자 앞으로 된 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있을 것입니다.

특히 양자 간 명의신탁의 경우라면 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 무효로 볼 수 있으므로 수탁자가 이를 처분해도 그의 책임재산에 감소를 초래한 것이라고 할 수 없습니다. 그렇기 때문에 채무자의 일반 채권자들을 해하는 사해행위라고 할 수 없습니다.

이와는 반면에 계약명의신탁의 경우 명의수탁자가 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되므로, 명의수탁자의 재산이 채무의 전부를 변제하기에 부족한 때, 명의수탁자가 위 부동산을 명의신탁자에게 양도하는 행위는 다른 채권자의 이익을 해하는 것으로서 그들에 대한 관계에서 사해행위 성립요건에 해당될 수 있습니다.

또한 예외적으로 명의신탁이 유효한 경우도 볼 수 있습니다. 실제로 부동산변호사가 본 부동산실명법에서는 유효한 명의신탁으로 인정되는 경우인 조세포탈, 강제집행면탈 또는 법령상의 제한을 회피하기 위한 목적으로 하지 않는 유형은 명의신탁에 관한 부동산실명법을 적용하지 않는다고 규정하고 있습니다.

오늘은 부동산변호사와 함께 사해행위 성립요건에 대한 내용을 살펴보았는데요. 사실 명의신탁 관련 분쟁은 법리적으로 매우 복잡하게 나타날 뿐만 아니라, 어떠한 유형의 명의신탁에 해당되는가에 따라 판단이 달라지므로 소송에 대한 입증이 매우 중요한 문제입니다. 그렇기 때문에 관련 법적인 문제는 최종모 변호사 등 부동산변호사의 조력이 필요할 수 있는 것입니다.