부동산 명의신탁 약정의 무효

부동산 명의신탁 약정의 무효

실제로 부동산 실 권리자명의 등기에 관한 법률인 부동산실명법은 어느덧 시행된 지도 20년 가까이 오고 있습니다. 이러한 부동산실명법 시행에 따라 명의신탁약정은 무효로 보게 되었고, 명의신탁자는 법의 보호를 받지 못하게 되었는데요. 이에 우리 법원에서는 명의신탁약정에 대해서는 무효라는 원칙을 다수의 판례를 통해 확고히 하고 있습니다.

이러한 부동산실명법 시행 전 명의 신탁된 부동산을 수탁자가 처분할 경우 횡령죄로 처벌되었는데요. 하지만 부동산실명법 적용된 후 명의신탁의 유형에 따라 횡령죄 성립 여부가 달라지게 되었습니다.

명의신탁자가 소유하고 있던 부동산을 수탁자에게 명의신탁한 경우, 앞서 언급한 명의신탁약정은 무효로 보기 때문에 여전히 명의신탁부동산의 소유권은 신탁자에게 있기 마련입니다. 그렇기 때문에 수탁자가 이를 처분할 경우 횡령죄에 해당하게 됩니다.

하지만 명의신탁자가 제공한 매수자금으로 제3자가 소유하고 있던 부동산을 명의수탁자가 바로 등기 이전 받은 계약명의신탁 유형에서는 애당초 명의신탁자가 부동산을 소유할 수 없었던 것이 되기 때문에 횡령죄가 성립하지 않을 수 있는데요.

이와 더불어 반환을 구할 수 있는 부당이득액도 제한됨을 볼 수 있습니다. 예를 들면 A명의수탁자가 B로부터 1억 원을 받아 C소유의 부동산을 매수한 경우로 살펴보겠습니다. A는 명의신탁 약정을 위반하여 B몰래 부동산을 2억 원에 처분하게 됩니다. 이 때 B는 A에게 매수자금 1억 원을 돌려달라고 할 수 있을지 아니면 처분대금 2억 원을 돌려달라고 할 수 있을지 그 여부가 주요 쟁점이 될 수 있는 부분입니다.

법원에서는 1억 원만 돌려주면 된다고 말합니다. 위 사안은 계약 명의신탁약정에 관한 사안인데, 여기서 법원은 명의신탁자가 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었기 때문에 명의신탁 약정의 무효로 명의신탁자가 입은 손해에 대해서는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이므로 매수자금만 부당이득반환으로 청구할 수 있다고 말합니다. 이는 만약, 부동산처분대금을 부당이득으로서 반환 받을 수 있다면 명의신탁 약정을 무효로 하는 법의 취지에 맞지 않기 때문이라고 볼 수 있습니다.

이처럼 명의신탁 약정의 무효로 그 효력이 부인되자 부동산실명법의 적용을 회피하기 위한 시도가 이뤄졌는데요. 명의수탁자에게 부동산을 신탁해 놓고 명의신탁자가 소유권이전등기청구권에 관한 가등기를 함으로써 사실상 부동산에 대한 소유권을 확보하는 방식 등을 사용한 것입니다. 법원은 명의신탁자가 요구할 경우 명의신탁자 앞으로 소유권을 이전하기로 하는 약정은 실질적으로 볼 때 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 것이므로 마찬가지로 무효로 보고 있음을 확인할 수 있습니다.

사실 법률관계를 더욱더 복잡하게 구성하더라도 그 실질이 명의신탁약정이라면 그 효력은 부인될 수 밖에 없다는 점을 유념하는 것이 좋습니다. 만약 오늘 살펴본 부동산 명의신탁 약정에 대해 궁금한 사항이 있다거나 이와 관련한 법적인 문제로 고민하고 계신다면 최종모 변호사가 대응책 마련에 도움을 드리도록 하겠습니다.