법정지상권 인정 가등기 설정

법정지상권 인정 가등기 설정

실제로 법정지상권의 경우 저당권 설정 당시 동일인 소유에 속하고 있던 토지와 건물이 경매로 인해 각각 소유자가 다르게 나타날 때 건물의 소유자를 위해 발생하는 권리라고 할 수 있습니다. 실제로 대지의 소유자가 대지와 그 지상에 신축 중인 기초공사 및 옹벽공사만 이뤄진 상태에서의 지상구조물을 매도한 사례가 있었습니다. 당시 매수인이 대지에만 소유권이전등기를 하고 근저당권을 설정했으며, 건물신축공사를 계속 진행하여 그 후 완공상태에서 다시 매도하게 됩니다.

이 사례에서 매수인이 인도받아 점유를 진행하면서 대지에는 소유권이전등기를 마쳤지만 건물의 경우 준공허가를 받지 못해 미등기상태로 남아있었는데요. 이후 경매가 진행되었고, 낙찰자가 건물철거소송을 청구했지만 기각되어 법정지상권이 인정된 사례라고 할 수 있습니다. 이는 즉, 건물이 비록 등기가 되어있지 않다고 하더라도 경매낙찰자가 매각대금을 낼 때까지 최소한의 사회통념상 건물로 외관 등을 갖추고 있으면 그 건물에 대해 법정지상권이 인정되는 것입니다.

이와 같이 경매를 통해 건물의 소유자가 달라진 경우는 다양한 이유로 종종 발생하곤 하는데요. 특히 사해행위로 인한 매매 취소로 소유권 변동이 달라진 경우에도 법정지상권에 대한 분쟁이 야기되고 있습니다. 보통 채권자취소권 대상이 되고 있는 사해행위의 경우 채무자의 총재산에 감소를 초래함으로 채권자를 해하는 채무자의 재산적 법률행위에 해당하는 사항입니다.

부동산과 관련한 사해행위가 많이 발생하며, 그 밖에도 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기의 경우에도 사해행위가 성립될 수 있습니다. 이처럼 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기가 사해행위로 이뤄진 경우 판례는 그 매매예약을 취소하고 원상회복으로 가등기를 말소하면 족하다고 판시하고 있음을 볼 수 있습니다.

한편, 법정지상권을 온전하게 유지하기 위해서는 앞서 언급한 가등기와 대립하는 조세채권에 대해 인지하고 있어야만 하는데요. 가등기를 완료한 경우라도 국세 체납 등으로 인한 압류등기가 발생할 수 있기 때문입니다. 이 경우 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제의 예약에 기해 권리이전청구권의 보전을 위한 가등기, 유사한 담보목적으로 된 가등기가 되어 있는 재산을 압류하는 경우라면 가등기 설정에 대한 시기를 따져보아야 하겠습니다.

국세기본법에 의하면 가등기에 기한 본등기가 압류 후 행해진 경우 그 가등기의 권리자는 그 재산에 대한 체납처분에 대해 가등기에 기한 권리를 주장할 수는 없다고 말합니다. 하지만 국세 또는 가산금의 법정기일 전 가등기된 재산에 대해서는 권리가 유지될 수 있다는 사항도 살펴볼 수 있었습니다.

오늘은 최종모 변호사와 함께 법정지상권 인정 및 가등기 설정에 대한 내용을 살펴보았는데요. 앞서 언급한 내용에 따라 법정지상권 등 다양한 부동산 권리를 정상적으로 유지하기 위해서는 가등기나 조세채권 등 발생할 수 있는 쟁점에 대해 부동산과 관련하여 정통한 최종모 변호사 등의 법률자문을 구하는 것이 효율적인 해결책을 마련할 수 있을 것입니다.