부동산 이중매매_부동산 변호사

부동산 이중매매_부동산 변호사

 

안녕하세요?

건축변호사 최종모 입니다.

 

주택을 매입하기 위한 매매계약을 체결하고 계약내용대로 매매 대금을 지불한 후 소유권이전등기를 요구했는데도 소유권이전등기를 해주기는커녕 다른 사람에게 주택을 이중으로 매도하여 이미 소유권이전등기까지 넘겨준 상황이라면 어떤 기분일까요?

오늘은 매도인의 이중매매에 따른 책임에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

이중매매에 따른 문제

부동산 매매계약을 통해 소유권 이전에 대해 계약을 하고 매도인에 대해서 매수인이 가지고 있는 의무인 대금채무를 이행했다면 매도인으로서는 지체없이 소유권을 매수인에게 이전할 의무가 있습니다.

그런데 그 의무를 이행하지 않고 제3자와 다시 매매계약을 체결한 것은 실제적으로 이중매매를 한 것입니다. (그런데 비록 이중매매일지라도 매도인이 제3자와 유효한 매매계약을 체결하였고 등기를 완료한 경우에는 가옥의 소유권은 당연히 제3자에게 귀속됩니다.)

 

이런 경우 매매계약에 의해 매도인에게 소유권이전에 관한 등기청구권을 행사할 수 있지만 이미 제3자에게 소유권이 이전되었으므로 등기청구권을 행사해도 효과가 없습니다.

그러나 만약 제3자와의 계약이 서로 합의하여 최초의 매수인을 속일 목적으로 매매계약을 체결하고 이에 의해 소유권을 이전했다면 두 사람 사이의 매매계약은 통정한 의사표시로써 무효라고 주장할 수 있어 원인무효로 인한 소유권이전등기의 말소청구권을 행사 할 수 있습니다.

 

 

 

하지만 소유권이전등기말소청구권을 행사하기 앞서 두 사람이 악의로 매수인을 속였다는 것을 입증해야 하며, 선의로 매도인과 매매계약을 체결하여 소유권을 취득했다면 최초의 매수인은 소유권을 취득할 방법이 없습니다.

이럴 경우 최초의 매수인은 매도인에게 매매계약의 불이행으로 인한 손해배상 청구권이나 불법행위로 인한 손해배상청구권 등을 행사할 수 있을 뿐입니다.

즉 매매계약으로 인해 발생한 채권상의 계약 불이행 책임을 주장할 수 있을 뿐입니다. 그러나 이것은 민법상의 문제이고 형사적인 책임이 남아 있습니다.

 

 

 

이중매매에 따른 형사처벌

매매계약은 신의칙에 의해 부과한 의무를 성실하게 이행해야 합니다.(신의칙이란 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다는 원칙을 말합니다.)

매도인이 최초의 매수인과 정상적인 매매계약을 체결하고 그 대금을 지급 받았으므로 당연히 소유권을 이전할 의무가 있음에도 불구하고 이를 불법 처분했으므로 형사상의 책임이 있습니다. 이런 경우에 민법에서는 재산상의 이득을 얻고 다른 사람에게 재산상의 손해를 가한 것으로 보아 배임죄를 적용하고 있습니다.

이중매매에 대한 형사 책임을 묻기 위해서는 사법기관에 고소를 하면 됩니다.

그러나 형법에 규정되어 있는 형벌의 경우, 그 목적이 응보가 아니라 교정에 있습니다.

특히 재산죄로 분류되는 배임죄는 사법질서를 다스리는 데에 목적이 있는 것이어서

부동산 이중매매의 경우 민사소송으로 손해배상액을 배상 받는 것으로도 그 가해자의 교정이 어느 정도 이루어진 것으로 보고 있습니다.