부동산경매절차 유치권행사방법

부동산경매절차 유치권행사방법

유치권이란 유가증권이나 건물 등의 물건에 대해 받을 돈이 있는 사람이 돈을 받을 때까지 물건을 점유하고 타인에게 내주지 않을 수 있는 권리를 말합니다. 이는 경매를 통해 낙찰 받았더라도 유치권을 가진 사람이 있을 경우 빚을 대신 갚아줄 수밖에 없는데요.

오늘은 부동산경매절차 중 발생할 수 있는 유치권행사방법에 관한 판례를 살펴보겠습니다.

A씨 등은 공사대금 15억원에 시설공사 계약을 체결하고 공사에 들어갔습니다. 공사중인 건물에 근저당권을 설정했던 B은행은 임의경매를 신청해 건물에 기입등기가 완료되었는데요. 

이후 A씨 등은 유치권 신고를 하고 공사를 완료했습니다. B은행은 유치권의 존재를 부정하며 소송을 냈고 1심은 B은행의 손을 들어줬으나 2심은 원고 패소 판결을 내렸습니다.

대법원은 부동산경매절차와 관련한 이번 사안에 대해 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 다시 돌려보냈습니다.

재판부는 유치권이란 해당 목적물에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 성립할 수 있으며 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 미쳐져 압류의 효력이 발생 한 후 유치권을 취득한 때에는 부동산경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 설명했습니다.

또한 재판부는 A씨 등이 경매개시결정 전에 점유를 시작했다 하더라도 공사대금채권의 변제기가 경매개시결정 전에 도래했다고 볼 만한 사정이 없는 이상 그와 같은 점유만으로는 유치권성립이 불가능하다고 보았는데요. 

이와 더불어 경매개시결정의 기입등기 이후에 완공하여 공사대금에 대한 채권을 가져도 공사대금채권에 대한 유치권으로는 부동산경매절차 매수인에게 대항할 수 없다고 판시했습니다.

끝으로 재판부는 공사대금채권의 변제가 도래 여부와 부동산 유치권의 성립 시기와 경매개시결정과의 선후에 대해 명확히 확인하지 않은 채 B은행의 청구를 받아 들이지 않은 원심은 잘못 되었다고 지적했습니다.

지금까지 부동산경매절차 중 유치권행사방법에 대해 알아보았습니다. 

결과적으로 재판부는 경매 개시 결정 전에 점유를 시작했어도 경매등기 이후 공사를 완료하였다면 공사수급인은 유치권을 주장할 수 없다는 판결이었습니다.

이처럼 부동산경매절차와 관련한 사안을 혼자서 해결하기에는 어려움이 있을 수 있는데요. 

부동산, 건설 관련 변호사인 최종모 변호사를 찾아 주시면 보다 자세한 법률 상담으로 도움을 드리겠습니다.