부동산담보신탁 임대차계약 맺었다면?

부동산담보신탁 임대차계약 맺었다면?

공인중개사가 해당 부동산이 담보신탁의 대상이라는 것을 알면서도 임차인들에게 이에 대해 충분한 설명을 하지 않음으로 임차인들이 임대차 계약을 체결했고, 그로 인해 전입신고 후 보증금을 받지 못했다면 어떻게 해야 할까요? 

부동산담보신탁이란 자금을 필요로 하는 사람이 대출 담보를 통해 자신이 소유하고 있던 부동산을 부동산신탁회사로부터 위탁하고 나서 수익증권을 발급 받은 뒤 금융기관에게서 대출을 받는 제도를 말합니다. 즉, 부동산에 대한 신탁수수료를 부동산신탁회사가 받아 신탁재산의 담보력이 보존되고 유지할 수 있도록 관리해 주는데요. 

부동산 신탁회사가 해당 부동산을 관리해주다가 금융기관으로부터 대출을 받았던 사람이 대출을 갚게 되면 부동산신탁 계약을 해지시키고 만약 대출금을 갚지 못하게 된다면 해당 부동산을 처분시켜서 받은 대금으로 금융기관 채무를 대신 갚아주는 것입니다. 

오늘은 이와 관련해 부동산을 신탁한 줄 모르고 부동산임대계약을 하게 되어 손해를 입게 된 사례를 살펴보도록 하겠습니다. 

A씨 등 9명은 약 1년 사이에 공인중개서 B씨 등 총 6명을 통해 C건설사와 임대차 계약을 체결하고 어느 위치에 있는 ㄱ원룸에 입주하게 되었습니다. 

A씨 등은 보증금을 각자 약 4,900만원~8,300만원을 내며 전입신고를 했지만 약 3년 전부터 ㄱ원룸은 D신탁 명의로 이미 소유권보존등기가 마쳐져 있던 상태라 A씨 등이 낸 보증금을 돌려받지 못하게 되었고, 이에 A씨 등은 공인중개사 B씨 등 6명과 공인중개사 협회를 상대로 소송을 제기하였습니다.

재판부는 공인중개사 B씨 등이 부동산임대차계약 체결을 중개할 당시 해당 부동산이 담보신탁의 대상이라는 것을 설명하지 않았다고 설명했습니다. 

이어 이에 임차인 A씨 등은 전입신고와 확정일자에 대한 요건만 갖춘다면 임차목적물의 대항력과 우선변제권이 있는 임차권을 가질 수 있을 거라고 잘못 이해하게 되었다 덧붙였습니다. 그러면서 B씨 등이 중개행위상의 과실로 A씨 등이 입게 된 손해배상을 책임지어야 한다고 밝혔습니다. 

재판부는 중개업자가 담보신탁의 대상이 될 부동산에 관한 부동산임대차계약을 중개 할 때 신탁 원부를 임차의뢰인에게로부터 제시하며 법적 효과에 대해 설명해야 한다고 설명했습니다. 

이어 C건설사가 D신탁이랑 부동산담보신탁계약을 맺고 D신탁으로부터 소유권이전등기를 마쳤다는 사실과 C건설사가 임대차계약을 체결한 부동산은 임대인의 소유가 아니기 때문에 우선변제권에 대한 주장을 D신탁에게 할 수 없다는 사실에 대해 정확히 설명해야 할 의무가 있다고 밝혔습니다. 

그러면서 재판부는 다만 거래당사자인 A씨 등 본인들이 부담하게 될 거래관계를 조사하고 확인하는 책임에서 벗어나게 되는 건 아니라고 설명했습니다. 

이어 A씨 등도 공인중개서 B씨 등의 말만 믿은 채 부동산임대차계약에 대한 확인을 제대로 하지 않았던 과실이 인정되므로 각자가 가져야 할 책임 약 30~50%까지 인정해야 한다고 덧붙였습니다. 

따라서 ㄱ원룸의 임차인 A씨 등 약 9명이 공인중개사 B씨 등과 공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상에 대한 청구소송에서 공인중개서 B씨 등과 공인중개사협회는 자신들이 중개했던 임차인에게 약 2,940만원~5,250만원을 지급해야 한다며 원고 일부승소로 판결 내렸습니다. 

지금까지 부동산담보신탁인 줄 모르고 부동산임대차계약을 체결하다 전세보증금을 날린 소송사례를 살펴보았는데요. 

이처럼 부동산을 건설회사가 신탁한 줄 모르고 임대차 계약을 체결했다가 전입신고로 인해 보증금을 돌려받지 못한 임차인에게 이를 중개한 공인중개사가 손해에 대해 배상해야 할 의무가 있다는 재판부의 판결이 있었습니다. 

이와 관련된 부동산 분쟁으로 곤란한 상황을 겪고 계신다면 다수의 부동산 소송을 도맡아온 변호사에게 법적인 상담을 받는 것이 현명한 선택이 될 수 있습니다. 최종모 변호사는 부동산 분쟁으로 어려움을 겪고 있는 의뢰인들에게 도움을 드리고 있습니다.

만약 앞서 말한 사건처럼 부동산담보신탁 관련하여 분쟁이 발생하는 등 부동산 관련하여 소송을 준비해야 한다면 신속히 변호사에게 의뢰하는 것이 좋은 방법이라는 거 잊지 않기를 바랍니다.