불법건축물 이행강제금 부과 이런때

불법건축물 이행강제금 부과 이런때

요즘 젊은층 사이에서는 루프탑이 인기입니다. 옥상에서 하늘을 바라보면서 분위기 있게 커피 한잔을 하거나 술 한잔을 기울일 수 있기 때문이죠. 그런데 사실 루프탑은 공통된 단속 규정이 없어 단속행정이 허술하다 못해 단속을 할 수 없는 수준이라고 합니다. 이런 상황을 악용해 식품위생법, 건축법 등의 불법도 다수 이러나고 있습니다. 

실제 다수의 카페는 옥상을 제조업소로 불법 용도변경을 한 후에 야외영업장으로 사용하기도 하는데요. 오늘은 이러한 불법 용도변경과 그에 따른 불법건축물 이행강제금에 대해 살펴보고자 합니다.

최근의 한 판례를 살펴보면 2002년 A씨는 김포에 위치한 한 국도 근처의 구역에 4층짜리 건물을 짓기 위해 산지유통시설을 허가받았습니다. 그리고 그 후 2004년 착공신고를 냈죠. 

그렇게 시간이 흘러 건축물의 사용승인을 9년이 지난 2013년이 되어서야 받게 되었는데요. 이후 A씨는 이곳의 용도를 체육시설로 변경하고자 용도변경신청을 했지만 이는 농지법 위반으로 허가되지 않았습니다. 

하지만 A씨는 불허되었음에도 불구하고 농사용 창고로 사용되던 곳을 스크린골프장을 불법으로 운영했습니다. 스크린골프장을 운영하면서 농사용 창고에 허가된 주차면적의 7~8배가 넘는 면적의 농지를 ‘불법’임에도 주차장으로 조성했습니다. 

이렇게 조성하는 과정에서 농지까지 훼손되었습니다. 이러한 이유로 김포시는 A씨에게 농지의 원상복구의 명령과 함께 불법건축물 이행강제금을 부과했습니다. 하지만 이제 A씨는 반발하며 김포시를 상대로 소송을 진행했습니다.  

1심과 2심을 걸쳐 대법원 판결이 되기까지는 5년이라는 시간이 걸렸습니다. 처음 2014년 1심과 2015년 2심에서 모두 A씨가 패소했습니다. 

두 번의 재판에도 패소를 인정할 수 없던 A씨는 농지전용으로의 목적이 완료된 날로부터 무려 5년이 지났기 때문에 농지법의 적용을 받지 않는다고 말하며 도시지역에 있는 농업진흥구역이기 때문에 농지법의 적용을 받지 않는다고 밝히며 대법원에 상고했습니다. 

하지만 대법원의 판례도 1, 2심과 크게 다르지 않았습니다. 결국 대법원은 농지법 위반에 따른 건축물용도변경신고 반려처분을 했던 A씨의 상고를 기각했습니다. 대법원은 법률조항이 입법 목적을 달리할 때 일정 행위 허용 요건을 따라야 할 경우에 어느 조항도 우선 적용된다고 풀이되지 않으면 각 조항이 규정하는 조건을 모두 충족해야 한다고 판시했습니다.   

또한 (구) 농지법과 (구) 시행령이 말하는 운동시설은 농업인의 편리와 복리 증진이라는 공익적 목적을 이루기 위해 농업생산단체가 직접 설치한 운동시설을 의미한다고 밝혔습니다. 이러한 관점에서 A씨의 스크린골프장은 농지개량과 관련이 있다고 보기 어렵다고 말하며 농업인들을 위해서 설치된 운동시설이 아니기에 이에 부합하지 않는다고 설명했습니다. 

김포시는 대법원의 판결에 따라 불법건축물 이행강제금의 납부를 예고했고 위법 건축면적의 과세시가 표준액 50%라는 범위 안에서 원래대로 복구될 때까지 불법건축물 이행강제금을 부과할 것이라고 알렸습니다. 

이렇게 A씨와 같이 건축허가를 받았음에도 불구하고 허가받은 것과 다르게 건축물을 조성하거나 증축하는 경우에는 모두 불법건축물로 간주됩니다. 이렇게 건축물이 불법으로 판단되면 불법건축물 이행강제금이 부과됩니다. 

이행강제금은 시정기간 동안 그 명령을 이행하지 않았을 때 부과되고 건축법상으로는 1년에 2회, 농지법상으로는 1년에 1회 징수할 수 있습니다. 

사실 불법건축물 이행강제금은 위에 설명했던 판례와 같이 공무원의 점검으로 시정명령이 떨어지기도 하고 주변인의 신고나 예상치 못한 촬영을 통해 부과되기도 한다. 그 예로는 베란다의 불법 확장, 무단용도변경, 1개의 세대로 되어 있는 다가구 · 다세대주택 2개 이상으로 나누는 것 모두 모두 불법으로 간주됩니다. 

이렇게 불법건축물로 판단된 건물은 매매할 때 피할 수 있도록 해야 합니다. 또 매매를 진행할 때는 특히 건축물대장을 발급받아 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다. 또한 임차를 해야 할 때도 임대인과 중개인에게 확실한 확인을 거치는 것이 좋습니다.

부동산 분쟁은 언제든 다양한 어려움이 생기게 되어 있습니다. 특히나 법적인 소송까지 진행해야 한다면 복잡한 법률용어와 다양한 법리적 해석을 요구하기 때문에 다양한 관련 소송 경험과 승소경력까지 갖춘 변호사에게 자문을 구하는 것이 좋습니다.

이 가운데 최종모변호사는 다양하게 발생하는 부동산관련 분쟁 사안에 대해 적절히 법적 조력을 통해 의뢰인의 권익을 보호할 수 있도록 노력하고 있습니다. 부동산과 관련한 사안은 법리가 복잡하고 관계도 얽혀 일반인이 혼자 대처하기 어려운 경우가 많습니다. 

불법건축물 이행강제금 등 관련한 사안으로 법률적 대처가 필요하다면 복합적인 법리 해석이 가능한 것은 물론 다양한 경험으로 의뢰인의 문제를 대처해줄 수 있는 변호사와 함께 사안을 대처하시기 바랍니다.