부동산경매절차 중 회생개시 했다면

부동산경매절차 중 회생개시 했다면 

물건을 팔고자 하는 사람이 물건을 사고자 하는 다수의 사람에게 매수의 청약을 실시해 그 중 가장 높은 가격으로 청약한 사람에게 물건을 매도하는 거래를 경매라고 하는데요. 경매는 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다.

예를 들어, 채무자가 채무를 갚을 수 없는 경우 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 것이 있는데요. 이를 부동산경매라고 하며 오늘은 이러한 부동산경매절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

부동산경매절차는 채권자의 경매 신청으로 시작되는데요. 채권자는 부동산이 있는 곳의 지방법원에 부동산경매를 신청할 수 있습니다. 이후 경매를 위한 서류를 제출해야 하며 제출해야 하는 서류로는 부동산 강제경매 신청서와 집행력 있는 정본, 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류 등이 있는데요. 이때 부동산경매절차에 있어서 필요한 송달료와 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리 납부해야 합니다. 

그 다음으로 법원의 경매개시결정 및 매각 준비 단계가 있는데요. 법원은 부동산 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토한 후 경매개시 여부를 결정하게 됩니다. 만약 부동산경매 개시를 결정하게 된다면 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다. 특히 강제경매인 경우 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 하는데요. 이렇게 부동산의 압류를 명하면 채무자의 경우 그 부동산의 관리와 이용이 가능하지만, 다른 사람에게 양도 또는 처분할 수 없습니다.

법원이 경매에 대한 개시결정을 했다면 이후 부동산매각을 위한 조치를 실시하는데요. 우선 법원은 채권자와 공공기관에 정해진 기일까지 배당요구 할 것을 공고한 후 배당요구신청을 받게 됩니다. 또한 법원은 경매부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상 등의 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하게 되는데요. 

이후 법원은 부동사의 매각방법을 정하고 매각기일과 매각결정기일을 정한 후 이를 이해관계인에게 통지, 공고하게 됩니다. 이 과정을 통해 입찰이 진행되고 입찰이 마감되면 집행관은 입찰관을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉하는데요. 이렇게 낙찰자가 정해졌다면 법원의 매각허가결정을 통해 낙찰자는 그 매각대금을 지급기한 내에 지급해야 합니다. 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 통해 배당표에 따라 배당을 실시하게 되는데요. 

오늘은 이러한 부동산경매절차와 관련하여 발생할 수 있는 분쟁 사례를 통해 그 법률내용을 알아보도록 하겠습니다. 우선 사안을 보면, ㄴ은행은 ㄱ사가 가지고 있는 부동산에 근저당권을 설정했는데요. 이후 ㄴ은행은 법원에 임의경매를 신청했고, 경매결과 ㄴ은행은 매각대금 중 일부를 배당받는 것으로 배당표가 작성되었습니다. 이후 배당기일 또한 정해졌는데요.

그런데 매각대금의 배당기일 전 ㄱ사는 회생절차 개시를 신청했습니다. 이어 ㄱ사는 경매절차에 대한 집행을 중지하라는 신청도 내게 되었는데요. 이러한 ㄱ사의 신청에 법원은 정해진 배당기일에 배당을 하지 않았으며, 피공탁자를 ㄴ은행으로 한 금액을 공탁하고 ㄴ은행의 발급신청을 거절했습니다.

그러자 ㄴ은행은 이의신청을 제기했고, 이에 법원은 공탁금을 지급했는데요. 이러한 상황에 ㄱ사는 ㄴ은행을 상대로 소송을 제기하게 되었습니다. ㄱ사는 ㄴ은행이 회생담보채권을 신청하지 않았고, 이로 인해 채권에 대한 책임이 사라졌다고 주장했는데요. 해당 소송에 대해 1심과 2심은 원고 승소 판결을 내리며 ㄱ사의 손을 들어주었습니다.

1심과 2심은 ㄱ사의 회생절차 신청으로 인해 개시결정이 내려진 후 진행하는 배당절차의 경우 무효가 된다고 밝혔는데요. 다만 2심은 부당이득액을 1심보다 낮게 인정했습니다. 이에 대해 대법원 재판부는 원심의 원고 승소 판결을 확정했는데요. 재판부는 배당기일 전 ㄱ사의 회생절차 개시결정이 내려졌기 때문에 이 상황에서 근저당권자는 회생담보권자로 봐야 한다고 설명했습니다.

즉 재판부는 배당기일 전 채무자인 ㄱ사의 회생절차가 시작되었기 때문에 ㄴ은행이 배당금액을 받을 수 없다고 밝혔습니다. 이처럼 부동산경매절차는 다양한 이해관계가 얽혀있어 복잡한 문제가 나타날 수 있으므로 관련 경험이 있는 변호사의 도움을 통해 진행하는 것이 좋은 방법일 수 있는데요. 

이 가운데 최종모변호사는 부동산경매절차와 관련하여 발생할 수 있는 다양한 사건에 소송 수행 경험을 가지고 의뢰인들의 궁금증 해결을 위해 노력하고 있습니다. 이와 관련한 소송에 연루되었다면 관련 경험이 있는 변호사의 조력을 통해 사건을 해결하시기 바랍니다.