전세권설정계약 우선변제권 인정받으려면

전세권설정계약 우선변제권 인정받으려면

임대차계약에서 임대인과 임차인이 합의 하에 전세권을 설정하기로 하는 계약을 전세권설정계약이라고 합니다. 여기서 전세권은 전세금을 지급하는 대가로 부동산을 계약기간 동안 빌려서 사용한 후 해당 부동산을 다시 반환하고 전세금 또한 반환 받는 권리를 의미합니다.

이러한 전세권설정계약은 반드시 등기를 해야만 그 효력이 발생할 수 있으며 임대인의 동의 없이 임차인 혼자 전세권을 설정할 수는 없습니다. 또한 임차인에게 확정일자와 전입신고의 요건을 갖춘 것과 유사한 효력을 가질 수 있긴 하나 단순 확정일자만 받는 경우보다 많은 비용이 소모될 수 있습니다.

이 때 확정일자와 전세권설정은 서로 어떤 점이 다른지 궁금해할 수 있는데요. 먼저 확정일자는 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 입증하기 위해 공신력을 지니고 있는 기관이 해당 계약서에 확인도장을 찍은 후 확정일자부의 번호를 계약서에 기재하는 것을 말합니다. 단순히 확정일자만 받는다면 임차인은 전세권을 양도 및 전전세에 있어 반드시 임대인의 허락을 구해야 하지만, 전세권설정은 임대인의 동의 없이도 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있습니다.

또한 확정일자는 계약서만 있다면 저렴한 비용으로 동사무소 등에 방문하여 임대인의 동의 없이 간단하게 받을 수 있으나, 전세권 설정은 임대인의 동의를 구해야 하며, 확정일자를 받는 것보다 더 많은 비용이 소모될 수 있는데요.

하지만 그 만큼 확정일자는 주택임대차보호법상에서 보호를 받기 위해선 실제 거주지와 전입신고를 입증해야 하는 불편함이 있는 반면 전세권은 등기만 따로 설정해도 그 순위를 보호받을 수 있습니다.

그럼에도 전세권설정계약을 했음에도 배당의 선순위를 두고 법적 다툼이 발생할 수 있는데요. 오늘은 이와 관련한 사례를 살펴보고 배당순위에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

우선 사안을 보면 ㄱ씨는 임대차계약을 통해 다가구주택에 입주하면서 임대인과 전세권설정계약도 마쳤습니다. 같은 해 ㄴ씨 또한 해당 건물에 보증금 5천만 원을 낸 후 입주하고 살았는데요. ㄴ씨는 입주하자마자 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. ㄱ씨는 당시 전세권설정만 바로 했을 뿐, 전입신고와 확정일자는 ㄴ씨보다 늦게 했는데요.

그러던 중 두 사람이 입주하던 건물이 경매에 넘어가는 과정에서 전세권설정자인 ㄱ씨가 건물과 토지에 대한 매각대금을 우선순위로 받자 ㄴ씨가 이에 대해 배당이의의 소를 제기하게 되었습니다.

이 사건에서 1심과 2심은 전세권설정자인 ㄱ씨의 손을 들어주며 ㄴ씨의 청구를 기각했습니다. 하지만 대법원은 ㄴ씨가 자신보다 전입신고와 확정일자를 늦게 받은 ㄱ씨가 경매 배당금을 선순위로 받은 것에 대해 이의를 제기한 소송에서 ㄱ씨의 손을 들어준 원심을 파기하고 사안을 관할 법원으로 돌려보냈습니다.

대법원은 건물의 매각대금에 따른 배당순위에 대해서만 보면 전세권설정계약을 체결한 ㄱ씨를 선순위로 볼 수 있지만, 대지 매각대금에 대해선 전입신고를 먼저 마침으로써 주택임대차보호법상 우선변제권을 먼저 취득한 ㄴ씨가 선순위라고 볼 수 있다고 밝혔습니다. 그렇기 때문에 ㄱ씨가 받은 배당금 중 대지 매각대금에 대한 초과 금액을 ㄴ씨에게 지급해야 한다고 설명했습니다.

한편 주택임대차보호법에 따르면 주민등록을 마친 후 확정일자까지 갖춘 임차인이 건물과 토지 매각대금에 대해서 다른 후순위 권리자들보다 먼저 보증금을 변제 받을 권리가 주어지는 반면 전세권설정계약을 마친 임차인은 대지 매각대금에 대해선 우선변제권을 갖지 못한다고 나와있는데요.

이에 따라 대법원은 임차인이 법에서 강한 보호를 받기 위해 전세권설정 등기를 완료했더라도, 전세권자로서 받을 수 있는 우선변제권과, 주택임대차보호법에서 임차인으로서 받을 수 있는 우선변제권은 그 성립요건과 근거를 달리 보는 별개의 것이라고 설명했습니다. 그렇기 때문에 대법원은 건물과 대지를 일괄적으로 경매에 내놓는다 하더라도 대지에 관한 매각대금과 건물에 관한 매각대금에서 각각 구분해서 해당 권리자가 배당을 받아야 한다고 밝혔습니다.

이처럼 전세권설정이 확정일자보다 법에서 더 강한 보호를 받을 수 있다고 하더라도 상황에 따라 법리가 다르게 작용되어 다른 판결이 나올 수 있습니다. 부동산 분쟁은 당사자간의 이해관계가 복잡하게 얽히게 될 수 있으므로 문제를 대처하는 것이 어려울 경우 관련 경험이 있는 변호사의 법률 조력을 통해 대응하는 것이 현명한 선택일 수 있는데요.

이 가운데 최종모변호사는 관련 분쟁에 대한 경험을 기반으로 의뢰인의 사안에 대해 적절히 법적 조력을 제공함으로써 권익을 보호할 수 있도록 노력하고 있습니다. 전세권설정계약과 관련하여 법률적 자문이 필요하다면 다양한 경험으로 의뢰인의 사안을 대처해줄 수 있는 변호사와 동행하여 문제를 해결하시기 바랍니다.