전세권설정등기 분쟁해결하려면

전세권설정등기 분쟁해결하려면 

주택임대차보호법에 따르면 임차주택에 대해서 주택 인도나 주민등록을 마치고 확정일자까지 가지고 있는 임차인의 경우에는 건물과 토지를 판 금액을   다른 후순위권리자보다  먼저 보증금을 변제받아야 할 권리를 가집니다.

그러나 다가구 주택에 전세권설정등기를 했어도 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 가지지 못한다고 되어 있는데요. 이러한 내용을 바탕으로 전세권설정등기 관련 사례를 살펴보겠습니다.

ㄱ씨는 경기도에 있는 한 다가구주택에 전세 보증금 을 주고 입주를 하면서 집주인과 전세권 설정 계약을 맺었습니다. 

이 후 ㄴ 씨가 같은 건물에 있는 다른 층에 보증금 을 지급하고 입주하게 되었습니다. 

ㄴ 씨는 이사와 동시에 전입신고를 한 뒤에 ㄱ씨는 ㄴ 씨가 들어온 뒤에 뒤늦게 전입신고와 확정일자를 받게 되었습니다. 

이후에 다가구주택이 경매에 넘어가게 되면서  분쟁이 발생하게 되었는데요.ㄱ씨가 전세권설정자로 되어 건물,토지,대금 등을 먼저 배당 받게 되자 ㄴ 씨는 소송을 제기 했습니다. 

1,2심 재판부는 ㄱ씨의 손을 들어주었는데요. 본 사건은 대법원으로 올라 갔습니다. 

대법원 재판부는 배당된 금액 중에서 초과된 금액을 두고 ㄴ 씨에게 배당해야 한다고 판단했는데요. 또한 재판부는 주택임차인이 그 지위를 견고하게 하기 위해서 별도로 했다고 해도 주택임대차보호법상 주택임차인에게 우선 변제를 받을 수 있는 권리를 두고 전세권자로 우선 변제를 받는 권리는 근거, 와 성립요건이 서로 다르다고 설명했습니다. 

이에 법원은 건물의 매각대금에 대한 배당은 전세권설정등기를 먼저 한 사람에게 우선순위가 주어 지지만 대지 매각대금에 대해서는 전입신고를 한 뒤에 임대차보호법 상 우선변제권을 가지고 있는 ㄴ 씨가 우선순위가 되어야 한다고 지적하였습니다. 

또한 토지와 건물을 일괄적으로 경매를 한다고 해도 대지 권리자의 경우 대지 매각 대금에서 건물 권리자는 건물매각대금에서 각 배당을 받아야 한다고 지적했습니다. 

이처럼 건축법에 따르면 다가구 주택에 대해서 집합건물이 아닌 한사람만 소유하는 건축물이라면 가구 별로 구분 소유가 불가능한데요. 임차인이 전세권설정등기를 하더라도 토지까지 그 효력이 미치는 것은 아닙니다. 

다만 아파트나 다세대주택과 같은 집합건물의 경우 전세권 효력이 토지까지 미친다고 볼 수 있는데요. 이와 관련한  다른 사례 를 살펴보겠습니다.

ㄷ씨는 경기도에 있는 아파트를 집주인인 ㄹ씨에게 일정금액 을 주고 임차한 바 있었습니다. 

당시 아파트에는 주인 ㄹ씨가 은행에서 융자를 받아서  근저당권이 설정되어 있었습니다. 

ㄷ씨는 경기도 다른 지역으로 주민등록만 옮기고 계속 아파트에 살고 있었는데요. 은행이 신청한 경매에서 법원 측이 경락대금  중에 세금을 제외한 금액을 은행에 배당하였습니다.

그러자 전세권설정등기를 마친 전세권자 측은 임차권설정등기를 마친 임차인과 같이 주소를 옮길 수 있는 만큼 소액보증금 중 일부를 최우선변제에서 제외한 것은 불합리하다고 소송을 제기했습니다

.재판부는 주택임차인이 전세권설정등기를 했다고 해도 주택임차인으로 우선변제 받는 권리와 전세권자 우선변제 권리는 별개의 것이기 때문에 주택임차인 측 에서 대항요건이 없어졌다면 이미 가지고 있던 대항력이나 우선 변제권을 상실한다고 지적했습니다. 

이렇게 전세권설정등기 관련 사건에 대해서 법률 분쟁 시 주거에 대한 이해관계가 복잡하게 얽혀 있기 때문에 관련 법률에 능통하고 보다 빠르게 사건 해결을 도모 할 수있는 변호사와 먼저 상의 후 진행하는 것이 현명한 선택 일 수 있다는 사실을 기억하시길 바랍니다.