부동산처분신탁 하면서 주의할 점은

부동산처분신탁 하면서 주의할 점은

부동산처분신탁은 자신이 위탁한 부동산의 처분까지 전체적인 관리 및 처분을 신탁회사가 일을 해주는 갑종처분신탁과 부동산 처분 시까지 소유권의 관리와 단순한 처분행위만을 해주는 을종처분신탁으로 구분될 수 있습니다. 또한 부동산을 가지고 있는 소유자가 부동산의 처분을 신탁회사에게 위임하기 위해 신탁 등기하는 것을 부동산처분신탁이라고 말하는데요.

부동산 신탁문제로 법적 분쟁이 오간 사례가 있었습니다. 해당 사안에서 H씨는 부동산에 관련해 신탁회사를 관리하던 사람으로 D회사와 아파트 분양을 하기 위해 지어질 토지계약을 체결했습니다. 이어 D회사의 사업을 위한 투자비 및 상환 채권에 대해 담보를 해야 했기 때문에 P씨와 소유의 토지와 건물에 관련해 부동산처분신탁계약을 체결했고 이 건물에 대한 소유권이전등기를 경료 받았습니다. 

이렇게 신탁계약을 체결한 이 건물은 신탁회사가 나중에 받을 수 있는 개발투자비 상황채권을 위한 담보물로 계약기간이 만료 될 때 까지 회사에 손해를 끼치지 않게 주의를 해야 했지만 기본적으로 이사회 소집을 통해서 해야 하는데 그런 절차 없이 P씨에게 계약에 대한 매각 대금을 입금하겠다는 각서를 쓰기만 하고 채권에 대한 어떠한 보전 조치도 마련하지 않았으며 임의로 부동산처분신탁을 해지했는데요.

그리고 난 후 P씨에게 해지 하고 난 후 발생한 가액을 지급했으며 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 이 부분에 대해서 원심에서는 신탁회사의 관리인에게 유죄를 선고했습니다.

토지신탁계약은 계약을 담당하는 수탁자 명의로 등기가 경료 되고 건축허가를 받아 건축이 되고 계약 기간이 만료가 되면 위탁자에게 개발투자비 등을 정산해서 신탁 부동산에 관련해 소유권이전 등기를 경료 시켜 주는데요. 신탁재산으로만 담보가 확보가 되는 것이기 때문에 새로운 담보를 요구할 필요가 없습니다.

이에 대법원은 담당하던 신탁회사의 직원이 해당 업무를 처음 접해보았고 또한 건물이 지어질 곳이 지방이었기 때문에 분양이 잘 되지 않아 제대로 투자비를 회수하지 못할 수도 있다는 걱정으로 계약을 추가로 체결하는 쪽으로 생각했다고 보았습니다. 이 직원은 또한 D회사로부터 분양이 상승하고 있어 투자비를 회수할 수 있음을 보고 더 이상 추가적인 담보가 필요 없는 것으로 여겨 관련된 토지를 매각해 건설 사업에 원활하게 사용하기 위해 부동산처분신탁을 해지 받았는데요.

이 같은 사실을 토대로 대법원은 신탁회사 직원이 D회사의 본사를 방문했을 뿐만 아니라 현재 공사가 잘 되고 있는지 확인과 담보를 해지해도 차질이 없는 것으로 봤으며 계약 해지에 대한 부분에 대해서 거절할 수 있는 명분이 없었고 토지신탁계약과 부동산 처분신탁은 별개였기 때문에 D회사의 요구대로 매각 처분을 하게 된다면 토지신탁계정으로 대금을 받을 수 없을 것이라 보았습니다.

부동산처분신탁의 형태로 투자금에 대한 담보의 실용성이 없다고 판단해 신탁회사의 H씨는 보고를 받은 뒤 처분신탁으로 해지를 했고 회사가 투자비에 대한 담보가 줄어드는 것을 대비해 처분신탁으로 해지를 해주고 매각 했던 대금을 토지신탁계정으로 입금 받겠다는 P씨의 각서를 받는다는 목적으로 계약해지를 받아들인 것이라고 볼 수 있다고 판단한 것이죠.

하지만 대법원은 P씨가 관련된 부동산을 다른 사람에게 매각했고 그 대금으로 받은 수표가 부도로 인해 결국 각서대로 실행되지 않았으며 그로 인해 D업체 또한 자금 부족으로 인해 건축물을 완공하지 못하고 부도를 맞이했고 신탁회사 또한 개발 투자금을 회수하지 못한 점을 설명했습니다.

또한 신탁회사의 관리자는 이러한 문제를 자세히 파악하지 못한 채 D업체 에게 기성고 대금을 지급 했는데요. 이러한 사실관계들을 기초로 하여 대법원은 H씨가 자신의 이익을 위해 행동했다는 것을 볼 수 없고 이러한 사정으로 회사에 손해가 발생한 이유로 고의가 있다고 보기에는 어렵다는 판결을 내렸습니다.

이처럼 부동산처분신탁은 단순히 처분의 부탁의 문제가 아니라 부동산에 관련된 문제이다 보니 상당한 금액이 오가는 계약 문제가 생길 수 있기 때문에 부동산처분신탁에 관련해서 정당한 권리를 행할 수 있는 부분을 잃었다면 다년간 노하우가 있는 변호사와 의논해본 뒤 대응방안을 마련해보실 수 있습니다.