경매건물 명의신탁 시 과세대상은?

경매건물 명의신탁 시 과세대상은?

명의신탁이란 명의를 빌려 계약 거래를 하는 것을 말합니다. 구체적으로는 소유관계를 공시하도록 되어 있는 부동산 등의 재산에 대하여 소유자 명의가 실소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 해놓는 경우입니다. 이러한 명의신탁은 보통 가족간에 이루어 지거나 세금 탈세, 정상적인 거래가 어려운 경우 이루어질 수 있는데요. 그런데 명의신탁은 불법적인 탈세의 용도로 악용되는 경우가 나타나게 되면서 부동산등기특별조치법을 통해 명의신탁을 금지하고 있습니다.

헌데 명의신탁과 관련하여 법적인 분쟁에 휘말리면 그 책임을 누구에게 둘 것인지 문제가 될 수 있습니다. 명의를 빌려준 자를 수탁자라고 하며 실제 권리를 지닌 자를 신탁자라고 합니다. 예를 들어 부동산을 매입했는데 자금을 댄 아버지가 신탁자가 될 것이고 등기부상 명의로 등록된 아들이 수탁자가 됩니다. 법적으로는 소유 등기된 수탁자가 그 재산에 대한 권리를 지니고 있지만 실제 운용은 신탁자가 하게 될 텐데요. 이러한 복잡하게 느껴질 수 있는 관계 때문에 해당 재산에 대한 법률관계의 주체에 대해 문제가 될 수 있는 것입니다.

ㄱ씨는 사업을 벌이다 부도가 나 신용불량자가 되었습니다. 때문에 계약과 금융관계에 제약이 걸리게 되었습니다. ㄱ씨는 이 같은 상황에도 불구하고 경매로 나온 상가를 매입하기로 결심했습니다. 허나 신용불량자인 ㄱ씨는 거래를 온전히 할 수 없었고 차선책으로 ㄱ씨는 자신의 아들 이름을 빌려 상가를 매입하였습니다.

그 후 시간이 흘러 ㄱ씨는 그 상가를 더 높은 금액에 매도하였습니다. 물론 상가 매도는 ㄱ씨의 아들 명의로 진행되었습니다. 그 후 세금 당국은 ㄱ씨 아들에 대하여 거래된 상가에 대한 양도소득세를 납부하라고 요구하였습니다. 허나 ㄱ씨 아들은 자신이 경매건물 명의신탁만 해준 것일 뿐 실제 상가 매매의 주체는 아버지인 ㄱ씨라고 항변하였습니다.

결국 ㄱ씨 아들은 세금당국의 양도소득세 부과처분에 대한 취소소송을 제기하였습니다. 이 분쟁의 쟁점은 상가건물 매매계약의 실제 주체를 누구로 보아야 할 것인지에 달려있었습니다. ㄱ씨 아들은 자신이 실 권리자가 아니기 때문에 양도소득세를 신고도 납부도 하지 않았습니다. 그렇기 때문에 만일 패소하게 된다면 추가적으로 과세를 부과해야 할 수 있었는데요. 법원은 이 사안에 대하여 경매건물 명의신탁의 신탁자인 ㄱ씨가 세금을 책임져야 한다고 판시하였습니다.

법원은 국가의 세금 부과에 있어 실질 과세 원칙에 대해 설명했습니다. 법원은 ㄱ씨의 아들 명의로 경매건물 명의신탁이 이루어지고 추후에 매도가 되었고, 그때의 계약서상 매도인도 ㄱ씨의 아들로 된 사실을 인정하였습니다.

허나 매매로 인하여 얻게 된 양도대금도 결국 아들이 아닌 ㄱ씨에게 귀속되었으며 경매건물의 명의신탁과 그 매도하기 전 기간에 벌어 들인 상가 임대 수익도 아들이 아닌 ㄱ씨에게 간 점을 지적하였습니다. 따라서 법원은 그 소득을 사실상 지배하는 것에 대해 수탁자 ㄱ씨의 아들이 아닌 신탁자 ㄱ씨가 될 것이며 양도소득세 또한 실질적인 권리 지배자인 ㄱ씨에게 부과하는 것이 합당하다고 판시하였습니다

이 사안의 경우 경매건물 명의신탁의 적법성을 따지는 것과 별개로 과세에 있어서는 실질 과세 원칙이 우선적으로 고려된다는 것을 알 수 있습니다. 다만 상황으로 여러 방면으로 연출될 수 있고, 그 때문에 법리를 해석하는 방법도 달라질 수 있음을 고려하여 자신의 사안에 적합한 대응책을 찾아보는 것이 필요할 수 있습니다.

또한 경매건물 명의신탁은 세금 문제 외에도 실질 소유주인 신탁자의 의도와는 관계없이 수탁자가 운용, 처분하는 행위에 대해서도 분쟁이 발생할 수 있습니다. 원칙적으로 경매건물 명의신탁은 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에 의하여 무효로 처리됩니다.

따라서 그 후에 권리관계에 있어서는 수탁자가 부당이득을 취한 셈이 되며 수탁자가 신탁자가에게 매수대금을 반환해야 할 수 있습니다. 만일 매수대금이 반환된다면 경매건물 명의신탁의 수탁자는 그 건물의 실제 소유주가 될 수 있는 것인데요.

허나 이는 일반적 상황에서의 판단으로 볼 수 있습니다. 수탁자와 신탁자와의 관계, 차임, 임대 수입의 귀속주체, 기타 제반 사정에 의하여 대상 건물에 대한 권원이 누구에게 있는지는 법원의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 경매건물 명의신탁 관련한 분쟁에 휘말리게 된다면 관련해 소송경험이 있는 변호사의 조력을 통해 계약서와 사실관계를 종합하여 방향성을 따져보는 것이 현명한 방법이 될 수 있습니다.

물권과 계약에 관련한 소송은 앞선 판례들을 참고하는 것도 좋은 방법이 될 수 있으므로, 다수의 분쟁사안을 마주한 변호사와 동행하여 관련 판례를 비교 및 분석하여 적절한 해결책을 찾아보시기 바랍니다.