부동산담보신탁 부가세는

부동산담보신탁 부가세는

경제난으로 대출을 고려해보는 사람들도 적지 않을 텐데요. 흔히 대출이라고 하면 은행에서 대출금을 받고 후에 채무를 변제하는 것을 떠올리실 수 있습니다. 그 중에서도 부동산을 담보로 해서 부동산신탁회사에 위탁한 뒤 수익증권을 발급 받아 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있는 방법이 있다는 것을 알고 계셨나요? 이를 바로 부동산담보신탁이라고 하는데요.

대출을 받은 후 채무를 이행하지 못하는 경우 담보로 맡긴 신탁부동산을 처분해 채무를 변제할 수 있으며, 채무자 입장에서는 근저당설정과 감정평가 등 복잡한 절차를 밟지 않아도 된다는 이점이 있습니다. 또한 대출 기간 동안 매년마다 신탁보수를 지불해야 하지만, 이를 감안하더라도 저당권 설정 등을 통한 대출보다 유리할 수 있는 것이죠.

한편 금융기관도 대출해주는 과정에서 채무자의 담보물건을 조사하고 평가할 필요가 없기 때문에 시간과 인력을 절감할 수 있고, 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우 담보로 한 부동산을 처분함으로써 신속히 원리금을 회수할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 이러한 부동산담보신탁도 때로는 분쟁의 소지가 되어 갈등이 발생하는 경우도 있을 텐데요.

신탁 약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물건을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 신탁자라고 하며 수탁자는 신탁을 관리하는 사람을 말합니다. 즉 부동산담보신탁 과정에서 부동산을 담보로 대출 받는 사람을 신탁자, 금융회사나 신탁회사 등을 수탁자라고 할 수 있는 것이죠. 오늘은 부동산담보신탁 과정에서 신탁된 건물이 팔린 경우 신탁자와 수탁자 중 누가 부가세를 내야 하는지가 쟁점이 된 사안을 살펴보도록 하겠습니다.

사안에 따르면 ㄱ씨는 상가건물을 매수하기 위해 신탁회사에 상가건물을 신탁한 후 ㄴ은행에 대출을 받았습니다. 그러나 ㄱ씨가 기간 내에 채무를 이행하지 못하자 신탁회사를 통해 ㄴ은행은 ㄱ씨의 건물을 공개매각하기로 했는데요. 건물이 좀처럼 팔리지 않자 ㄴ은행은 ㄱ씨의 대출원리금으로 해당 건물을 매입하기로 했습니다.

그런데 갑자기 ㄷ세무서에서 ㄱ씨에게 해당 건물의 매각을 이유로 2억 원의 부가세를 부과하자 ㄱ씨는 소송으로 맞섰습니다. 해당 소송을 심리한 1심과 2심 재판부는 기존 대법원의 판례를 참고하여 신탁으로 인한 수익이 수익자에게 돌아가는 타인신탁의 경우 수익자에게 부가세 납부 의무가 있다며 ㄱ씨의 손을 들어주었습니다. 기존 판례에는 부가세를 재화공급에 따른 수익에 부과되는 세금이라고 보아, 건물매각의 수익을 가진 자가 부가세를 내야 할 의무가 있다고 본 것인데요.

이에 ㄷ세무서가 상고하여 사안은 대법원으로 올라가게 되었습니다.

대법원은 부가세가 재화공급에 따른 실질적 소득이 아닌 거래 형태에 대해 부과하는 거래세의 형태를 띠고 있음을 지적했습니다. 즉 건물매각의 외형상 수익 공급자인 수탁자가 부가세를 내야 한다는 것입니다.

또한 대법원은 수탁자가 위탁자로부터 신탁 받은 재산을 처분함에 따라 재화를 공급하는 경우 수탁자 본인이 해당 재산에 대한 권리와 의무가 귀속된 주체로서 부동산담보신탁 계약에 따라 신탁업무를 처리한 것이기 때문에 거래행위로써 그 재화를 이용하고 처분할 수 있는 권한을 거래 상대방에게 양도하는 수탁자에게 부가세 납세 의무가 있다고 설명했습니다.

해당 신탁재산의 관리나 처분 등으로 이익이 발생한 경우 거래 상대방과 직접적으로 아무런 법률 관계가 없다면 위탁자나 수익자에게 최종적으로 귀속될 것이라는 사정만으로 달리 보아선 안 된다는 것이 대법원의 입장이었습니다.

이어 대법원은 부가세의 경우 세금계산서를 발급하고 교부하는 등을 필수적으로 수반하는 특성을 고려한다면 신탁재산 처분에 대한 공급의 주체 및 납세의무자를 수탁자로 봄으로써 신탁과 관련한 부가가치세법상 거래당사자를 쉽게 인식할 수 있다고 설명했습니다. 또한 과세나 공급가액을 산정하는 방식에 있어서도 혼란을 방지할 수 있다고 덧붙였는데요. 이러한 점들을 종합하여 대법원은 수익자에게 부가세를 내야 할 의무가 있다는 원심 판결을 파기하고 사안을 관할 법원으로 돌려보냈습니다.

기존 판례에서는 매각건물의 수익을 갖는 자가 부가세를 내야 한다고 했지만 위 사안으로 새로운 판례가 등장하면서 기존 판례가 변경되었습니다. 거래 외형에 대해 부과하는 거래세인 부과세는 건물매각의 외형상 재화 공급자인 수탁자가 내야 한다는 것인데요.

이처럼 부동산은 사안에 따라 다른 법리해석으로 결과가 상이하게 달라질 수 있습니다. 그렇기 때문에 부동산담보신탁 관련 분쟁이 발생했다면 개인이 대처하기보다 부동산소송을 다수 수행한 경험이 있는 변호사와 동행하는 것이 바람직한 방법이 될 수 있는 것이죠.

이에 최종모변호사는 의뢰인이 마주한 사안의 쟁점을 날카롭게 파악하여 그에 적절한 법률서비스를 제공하고자 노력하고 있습니다. 복잡한 부동산분쟁에서 자신의 권익을 보호하고자 한다면 법적으로 조력해줄 수 있는 변호사와 동행하여 사안을 대처하시기 바랍니다.