임대차해지계약서 분쟁 대처하려면

임대차해지계약서 분쟁 대처하려면 

부동산 계약에서 계약 약정 기간이 없다면 언제든지 임대인과 임차인은 해지통보를 할 수 있습니다. 반면에 약정 기간이 있는 경우 임대차 계약이 해지될 수 있는 경우는 양측의 의사에 따라 나누어 해지의 경우를 살펴볼 수 있습니다. 

양측 중 사유 없이 계약을 해지하려 한다면 중도해지를 하려는 자가 위약금을 지급하거나 후속 임차인을 구하여 권리양수도계약을 하거나 전대차를 하는 방법 등을 생각해볼 수 있습니다. 

그런데 계약해지 상황에서 임차인과 임대인이 자신의 권리를 보장받지 못하는 경우가 자주 발생합니다. 

아무래도 상대방의 입장까지 생각하며 계약을 해지한다는 것은 어려운 일이기 때문입니다. 

이로 인해 임차인과 건물주 사이의 분쟁은 점점 늘어나고 있는데요. 주로 임대차해지계약서 등의 서류를 작성하지 않은 상황에서 임대차계약해지가 일어나거나 합의하는 과정에서 합의점을 찾지 못하시는 경우가 많습니다. 

그러나 임대차해지계약서를 작성한다 하여 분쟁을 막을 수 있는 것은 아니지만 문제가 크게 발생될 수 있는 부분을 예방하는데 도움은 될 수 있을 것입니다.

만약 두 입장 중 임대차해지를 일방적으로 요구 받게 되었을 때 언성을 높이거나 무력을 행사하는 등의 행동을 취하게 된다면 범죄 혐의가 생겨 더 불리한 상황에 처하게 될 수 있습니다. 따라서 법적으로 대처하는 등의 이성적인 태도를 취하는 것이 필요할 수 있습니다. 

그럼 임대차해지계약서 등의 작성이 필요할 수 있던 상황의 사례를 통해 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 

건물주 ㄱ 씨와 세입자 ㄴ 씨는 2년의 임대차 계약 관계를 맺었습니다. 그러나 세입자 ㄴ 씨는 건물주 ㄱ 씨에게 제때 임대료를 지급하지 않았습니다. 그러자 건물주 ㄱ 씨는 ㄴ 씨에게 임대차계약 해지 내용증명을 보냈습니다. 

ㄴ씨가 밀린 임대료는 총 1600여만 원이었습니다. 그리고 ㄱ 씨는 ㄴ 씨에게 보증금 3000만 원 중 1000만 원을 ㄴ 씨에게 보냈습니다. 

그러나 ㄴ 씨는 이러한 ㄱ 씨의 결정을 받아들일 수 없었고 보증금 3000만 원을 모두 돌려받기 위해 해당 부동산에 도어락을 설치하였습니다. 그리고는 ㄱ 씨에게 남은 2000만 원을 받으려 했습니다. 

또 ㄴ 씨는 ㄷ 사에 자신이 받아야 할 2000만 원 중 550만 원을 양도했습니다. 그리고 ㄱ 씨에게 이 사실을 통보하였고 이로인해 ㄱ 씨와 ㄴ 씨는 법적인 분쟁을 진행하게 되었습니다. 

1심과 2심 재판부는 세입자 ㄴ씨가 건물주 ㄱ 씨에게 밀린 임대료 1600여만 원을 지급하고 건물을 인도해야 한다고 판단하며 원고 일부 승소로 판결을 내렸습니다.

그러나 대법원 재판부는 원고 일부 승소로 판결을 내린 원심을 파기하고 본 사건을 관할 법원으로 돌려보냈습니다. 

대법원 재판부는 건물주 ㄱ씨가 세입자 ㄴ 씨에게 남은 보증금 2000만 원 중 ㄷ 사에 양도한 550만 원을 제외하고 1450만 원을 지급해야 할 의무가 있다고 설명하였습니다. 또한 ㄴ 씨도 밀린 임대료 1600만 원을 1450만 원을 제외하고 150만 원을 지급해야 할 의무가 있다고 대법원 재판부는 밝혔습니다. 

즉 대법원 재판부는 두 입장 모두 대등하게 공제되어야 한다고 판단하였습니다. 또 대법원 재판부는 원심에서 ㄴ 씨의 공제항변을 배척한 잘못에 대해 지적하며 임차인 ㄴ씨의 밀린 임대료는 임대인이 돌려주지 않은 보증금에서 제외하는 것이 맞다고 판시하였습니다. 

임대차해지계약서 등의 작성이 필요할 수 있었던 또 다른 상황의 사례를 살펴보도록 하겠습니다. 

a 씨는 세입자 b 씨에게 상가를 커피숍으로 임차해주고 있었습니다. 

그러나 a 씨는 b 씨에게 이제 상가를 임차하지 않겠다는 의사를 밝혔습니다. 그래서 b 씨는 권리양수도계약으로 자신이 주선하는 신규임차인의 주선을 받을 것인지 물었고 의사를 밝히지 않는다면 주선을 받지 않는 뜻으로 알겠다고 알렸습니다. 

그러자 a 씨는 자기 아들이 사용할 계획임을 밝혔습니다. 

하지만 b 씨는 자신이 주선하는 신규임차인에게 권리금 6000여만 원을 받을 계획이었으나 a씨가 커피숍을 개업하게 되었기에 현재 신규임차인으로부터 권리금을 받지 못했다고 주장하였습니다. 그러면서 b씨는 a씨를 상대로 부동산 손해 배상 소송을 하게 되었습니다. 

1심과 2심 재판부는 세입자 b씨가 신규임차인을 주선하지 않았다면 임대인이 신규임차인과의 계약체결 거절 의사를 밝혔더라도 손해배상 책임을 부담하지 않는다고 판단하며 원고 패소로 판결을 내렸습니다. 

그러나 대법원 재판부의 판단은 달랐습니다. 대법원 재판부는 원고 패소로 판결을 내린 원심을 취소하고 본 사건을 관할 법원으로 돌려보냈는데요.

 대법원 재판부는 임차인이 임대인의 거절 의사를 표시한 경우까지 새로운 임차인을 주선해야 하는 행위는 불필요하다고 설명하였습니다. 

또한 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 체결할 의사가 없다는 점을 확정적으로 표시했는지는 임차인과 임대인 사이에 보인 언행과 태도 그리고 이를 둘러싼 구체적인 상황 등을 종합적으로 살펴서 판단해야 한다고 대법원 재판부는 밝혔습니다. 

따라서 대법원 재판부는 상가 임차인인 b씨가 임대인a씨에게 새로운 임차인을 소개하려고 했음에도 정당한 사유 없이 이를 거절하였다면 a씨는 권리금 회수 기회 보호의무를 위반하였기에 이에 대한 손해배상금을 b씨에게 지급해주어야 한다고 판단하였습니다.

임대차해지계약서 등의 작성을 하지 않은 상태에서 임대차계약해지를 하게 될 경우 예상하지 못한 다양한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 그리고 이때는 법률적 지식이 없는 개개인이 혼자 대응하기란 어려울 수 있는데요. 

따라서 관련 소송의 경험이 있는 변호사 등의 조력을 고려하여 진행하도록 하는 것이 보다 현명할 수 있는 방안이 되겠습니다.