부동산임대계약 채무초과상태라면

부동산임대계약 채무초과상태라면

임대인이 임차인에게 자신이 소유하고 있는 부동산을 사용 및 수익 할 것을 약정하고 임차인이 차임을 지급할 것을 약정하는 것을 부동산임대계약이라고 합니다. 부동산임대계약에서 민법은 임차인으로서의 권리를 임대인의 승낙 없이 양도하는 것을 금하고 있으며 이러한 사항을 위반할 경우 부동산임대계약을 해지 할 수 있습니다.

오늘은 채무초과상태를 초과한 사실을 알고도 부동산임대계약을 해서 채무를 우선변제 받은 임차인으로 인해 발생한 사건을 살펴보도록 하겠습니다.

  

A은행은 B씨에게 돈을 대출해주면서 B씨가 소유하고 있던 아파트에 근저당권을 설정하였지만 B씨가 대출금을 갚지 못하자 아파트를 경매에 넘겼습니다. 하지만 B씨는 전 C씨와 보증금 1600만원에 부동산임대계약을 하였습니다.

이후 C씨는 소액보증금 임차인으로서 우선변제를 받자 A은행은 돈을 갚지 않으려고 거짓 임차인을 두었다며 소송을 제기했습니다. 해당 사건을 맡은 원심은 원고패소 판결을 하였지만 대법원의 판단은 달랐습니다.

해당 사건을 맡은 대법원 재판부는 C씨가 임대인 B씨의 채무초과상태를 의심할 수 있는데도 당시 전세 시시보다 훨씬 저렴한 액수에 보증금을 지급하였다고 밝혔습니다. 이어서 부동산임대계약을 한 C씨가 최우선변제권을 인정받게 되는 행위는 관행을 벗어난 비정상적 거래로 보인다고 설명했습니다.

또한 재판부는 다른 지역에 살고 있는 C씨가 경기도 일대에 위치하고 있는 B씨의 아파트와 부동산임대계약을 한 점과 체결장소도 상당히 떨어진 지역이었던 사실도 이례적이라고 밝혔습니다. 이어서 C씨의 부동산임대계약은 A은행의 채권을 해치는 사해행위에 해당이 된다고 설명했습니다.

다만 재판부는 주택임대차보호법 제8조의 최우선변제권을 인정받을 수 있는 임차인은 통상적인 거래보다 임대인의 채무초과상태에 관해서 주의를 덜 기울일 수 있다고 밝혔습니다. 하지만 당신 보증금 액수와 채무초과상태를 의심할 사정이 있었는데도 이를 무시하지 않았는지 등을 종합하여 임차인에게 사해행위 의사가 있었는지 판단을 해야 한다고 설명했습니다.

결과적으로 재판부는 A은행이 C씨를 상대로 낸 배당이의소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 관할법원으로 돌려보냈습니다.     

오늘은 채무초과상태인 것을 알고도 부동산임대계약을 해서 발생한 사건을 살펴보았습니다. 부동산 재산은 일반인의 자산 중 큰 부분에 해당이 되며 이로 인해 분쟁이 발생한다면 관련법에 지식을 가진 변호사와 상담을 하여 분쟁을 명확하게 이해하고 해결하는 것이 좋습니다. 

부동산분쟁으로 소송을 고려하고 있다면 다양한 부동산 소송과 풍부한 법률적 지식을 가진 최종모변호사와 함께 해결책을 강구하여 분쟁을 해쳐 나가시기 바랍니다.