상가임대차계약갱신 개정 후 주의사항

상가임대차계약갱신 개정 후 주의사항

건물주인 임대인이 임차인에게 해당 목적물의 사용 또는 수익을 약정하고, 임차인이 건물주인 임대인에게 이에 대한 대가를 지급하는 내용을 담은 계약을 임대차계약이라고 합니다. 이러한 임대차계약의 경우 묵시적 갱신이 될 수 있는 점을 유의해야 하는데요. 

만약 임차인이 건물을 임대할 때 해당 임대료를 미리 임대인에게 지불했다면 임차인은 그 건물에 대한 임차권을 보호받을 수 있을까요? 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

최근 임차인이 임대차계약에서 임대인에게 임대료를 미리 지불하는 등 행위를 했다면, 이를 묵시적 갱신 의사 표시로 본다는 판결이 있었는데요. 이는 임차인이 해당 계약을 갱신하겠다는 의사를 임대인에게 따로 표시하지 않았더라도 이러한 행위를 했다면 임차인의 임차권을 보호받을 수 있다는 것입니다. 자세히 살펴보겠습니다.

A씨는 요식업 가게를 운영하고 있었는데요. 해당 가게를 오픈하기 위해 A씨는 권리금과 인테리어 비용 등 기초 자본을 들였습니다. 이후 A씨는 1년이 넘는 시간 동안 영업을 이어왔는데요. 영업을 이어오던 중 A씨는 임대인 B씨로부터 문자 한 통을 받게 되었습니다. 

A씨가 B씨로부터 받은 문자에는 상가건물 임대차보호법을 근거로 자신과의 계약 갱신을 거절한다는 내용을 담고 있었는데요. B씨의 주장에 따르면 는 A씨가 임차한 건물은 노후로 인해 위험에 노출되어 있고, 상가건물 임대차보호법에 따라 상가임대차계약갱신을 거부하겠다는 것이었습니다. 상가건물 임대차보호법에 따르면 건물의 노후로 안전사고의 우려가 있다면 계약 갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 있는데요.

실제 B씨가 상가임대차계약갱신을 거부한 건물은 건설된 지 50년이 넘은 곳으로 누수 현상이 있었습니다. 하지만 임차인 A씨는 사업을 위해 기초 자본 비용을 투자했기 때문에 갑작스럽게 임대차계약갱신을 거부할 경우 손해를 봐야 했습니다. 따라서 A씨는 B씨에게 장사를 이어가겠다고 주장했습니다.

이에 임대인 B씨는 A씨가 해당 임대차계약 기간 만료 1개월 전까지 별도의 상가임대차계약갱신을 요구하지 않았다고 주장했습니다. 만약 해당 계약 갱신을 A씨가 요구했더라도 노후로 인한 건물 재건축이 필요하므로 A씨는 가게를 비워야 한다고 주장했는데요. 이러한 주장과 동시에 임대인 B씨는 임차인 A씨를 상대로 건물명도소송을 제기합니다.

해당 소송에서 법원은 원고 패소 판결을 내렸는데요. 임차인 A씨가 가게를 오픈하기 위해 권리금과 인테리어 비용 등 큰돈을 지출한 점과 임대인 B씨에게 1년 치의 임대료 전액을 지급한 점 등을 통해 A씨와 B씨 두 사람 사이의 상가임대차계약갱신이 묵시적으로 이뤄졌다고 판단했습니다. 

이어 법원은 건물의 안전 문제를 언급했는데요. 법원은 임대인 B씨가 제출한 증거로만 봤을 때 해당 건물에 안전사고에 대한 우려가 있다는 점을 인정하기 어렵다고 설명했습니다. 2심에서도 임대인 B씨의 항소는 기각됐습니다. 

해당 소송에서 알 수 있는 것처럼 상가임차권은 상가임대차보호법에 따라 갱신이 가능한데요. 기존에는 상가임대차계약갱신이 5년까지 가능했으나, 현재 개정된 법에 따르면 10년까지 연장할 수 있습니다. 

상가임차인의 계약갱신 요구권 행사기간을 연장하는 개정안이 시행되었지만 임대차계약갱신 여부를 두고 한 가지 주의할 점은 상가임대차계약갱신의 시행일 차이와 소급적용에서 갈등이 발생할 수 있다는 점입니다.

현행 개정안에서 임차인의 계약갱신 요구권은 10년 까지 행사할 수 있지만 소급효과는 발생하지 않습니다. 그러므로 현시점에서 5년이 만기라면 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 셈입니다. 따라서 자신의 계약갱신 권리를 지키기 위해선 경험이 있는 변호사를 통해 관련법의 적용 가능성을 검토하는 것이 좋은 방법이 될 수 있습니다. 또한 임대인은 최초 계약일 이후 10년간 정당한 이유 없이 임차인의 재계약 요구를 거절할 수 없으므로 상가임대차계약 과정에서 꼼꼼하게 내용을 살펴보는 것이 중요할 수 있는데요. 

이 가운데 최종모변호사는 상가임대차계약에 대하여 계약 갱신 요구를 거부할 수 있는 사례를 종합적으로 분석해 의뢰인의 상황에 맞는 해결책을 제안해드리기 위해 노력하고 있습니다. 자신의 상황에서 적용 가능한 법률사항이 궁금하다면 이와 관련해 다수 소송 수행 경험을 가지고 있는 변호사에게 도움을 구해 해결책을 얻으시기 바랍니다.