주택임대차계약 분쟁 발생했다면

주택임대차계약 분쟁 발생했다면 

주택의 임대인과 임차인의 관계에서 임차인이 해당 주택을 사용하고 임대인에게 그에 대한 대가지불을 약속하는 것을 주택임대차계약이라고 하는데요. 이때 임대인은 주택을 소유하고 있거나, 처분권을 가지고 있거나, 적법한 권한을 가진 사람을 의미합니다.

이러한 주택임대차계약을 할 때에는 주택을 가지고 있는 사람과 등기부에 기재되어 있는 소유자의 인적사항 등이 일치하는지를 확인해야 하는데요. 또한 주택을 소유하고 있는 임대인을 대신하는 사람과 계약을 체결하게 될 때에는 위임장과 인감증명서가 있어야만 합니다.

이렇게 주택임대차계약을 마쳤다면 이후 등기를 해야 하는데요. 임차인의 경우 임차권등기를 마치면 그에 대한 대항력, 우선변제권 등을 가지게 됩니다. 다만 임차권등기 전 이미 임차인이 그에 대한 대항력, 우선변제권 등을 가지고 있다면 이후 임차권등기를 가지게 되어도 이러한 권리는 그대로 유지되는데요. 

이 경우 임차권등기 이후 대항요건 등을 상실해도 임차인이 그 전에 이미 취득한 대항력, 우선변제권 등은 사라지지 않습니다. 따라서 주택임대차계약을 할 때 이러한 등기가 중요할 수 있는데요.

주택임차인의 등기는 임대인이 등기의무자가 되며 임차인이 등기권리자가 됩니다. 즉 공동으로 임차건물의 소재지를 관할 하는 지방법원이나 등기소 등에 등기를 신청해야 하는데요. 만약 임대인이 이에 불응할 경우 반대약정이 없는 한 임차인은 임대인에게 협력할 것을 청구할 수 있습니다.

이후 등기를 신청하려는 사람이나 그 사람을 대신하는 사람이 서면을 제출하고 이에 필요한 정보 등을 제공한 후 수수료를 납부하면 주책임대차등기가 완료되는데요. 오늘은 이러한 주택임대차계약과 관련하여 발생할 수 있는 분쟁 사례를 통해 그 법률내용을 알아보도록 하겠습니다.

ㄱ씨와 ㄴ씨는 부부 사이였는데요. 당시 ㄱ씨는 ㄴ씨에게 임대차계약의 체결을 요구했습니다. 이에 ㄴ씨는 ㄱ씨를 대신해 임대차계약을 체결했고, 해당 건물의 채권최고액이 시세보다 높았기 때문에 언제든지 경매에 넘어갈 수 있는 상황이었는데요. 

이러한 상황으로 인해 ㄱ씨와 ㄴ씨는 그 건물과 비슷한 다른 건물의 보증금보다 훨씬 싼 금액을 보증금으로 하고 입주할 수 있었습니다. 이후 ㄱ씨와 ㄴ씨는 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 주택임대차보호법에 따라 이들이 적은 금액을 보증금으로 내 최우선적으로 변제를 받을 수 있기 때문인데요. 

이후 이들이 예상했던 대로 그 건물은 임의경매에 넘어가게 되었습니다. 그리고 경매과정에서 a사에 일부, b은행에 일부가 배당되도록 배당표가 작성되었는데요. 이에 ㄱ씨는 소송을 제기했고, 자신이 확정일자를 받은 임차인임에도 최우선적으로 적은 보증금을 변제 받지 못했다고 주장했습니다.

해당 소송에 대해 1심과 2심은 원고 패소 판결을 내리며 ㄱ씨의 손을 들어주지 않았는데요. 1심과 2심은 주택임대차보호법의 소액임차보증금 우선변제는 그 보증금을 임차인들의 전재산으로 보고 보호를 위해 특별하게 마련된 것이라고 설명했습니다.

다만 1심과 2심은 이러한 점을 악용하는 임차인에게는 해당 조항이 적용되지 않는다고 덧붙였는데요. 대법원 재판부 역시 원심의 판결을 확정했습니다. 재판부는 ㄱ씨가 해당 건물을 임차하기 전 다른 건물을 가지고 있었음에도 시세보다 채권최고액이 더 높은 이 건물을 임차했다고 설명했는데요.

이어 재판부는 ㄱ씨가 이후 그 건물에 대한 경매가 열릴 것을 예상하고 현저히 낮은 보증금을 지급한 후 임대차계약을 맺었다고 덧붙였습니다. 즉 재판부는 ㄱ씨가 영세상인과 임차인을 위한 주택임대차보호법을 악용하여 부당이득을 얻고자 임대차계약을 체결했으며, ㄱ씨의 경우 이 법률의 보호대상에 해당되지 않는다고 밝혔습니다.

이처럼 주택임대차계약에서는 다양한 이해관계가 얽혀 복잡한 분쟁이 발생할 수 있는데요. 이러한 경우 관련 경험이 있는 변호사의 도움을 통해 해결하는 것이 좋은 방법일 수 있습니다.

이 가운데 최종모변호사는 임대차 등 부동산과 건설상황에서 발생할 수 있는 다양한 문제에 소송 수행 경험을 가지고 있는데요. 이러한 경험을 바탕으로 하여 도움이 필요할 수 있는 의뢰인에게 현명한 해결책을 제시하고자 노력하고 있습니다.