Author : 최종모 변호사 / Date : 2019. 3. 26. 17:41 / Category : 부동산/부동산매매·임대차소송
임대계약해지 보증금 반환 받아야
임차인이 임대료를 지급하는 대가로 목적물을 이용 또는 사용할 수 있게 하는 계약을 임대차계약이라고 하는데요. 당사자간의 합의가 이루어져서 계약이 체결되고, 기간이 종료되면 계약을 연장할 것인지 종료할 것인지 정하는 것이 일반적이라고 할 수 있으나, 때로 당사자의 합의가 이루어지지 않거나 분쟁이 생겨 임대계약해지가 발생하는 일이 나타날 수 있습니다.
오늘은 임대계약해지 사유에 대해 알아보고자 하는데요. 임대인이 임차건물을 사용하지 못하게 하거나 계약 당사자 중 일방이 계약을 불이행 하는 경우 등이 임대차계약해지 사유에 해당 될 수 있는데, 그 중에서도 빈번하게 나타날 수 있는 경우는 임대료 미지급이라고 할 수 있습니다.
상가임대차보호법에 따르면 임차인이 3개월분 이상의 임대료를 연체할 경우 임대인은 해당 계약을 해지할 수 있는 것이죠. 이번 시간에는 이처럼 다양하게 나타날 수 있는 임대계약해지 문제에 대해 살펴보도록 할 텐데요. 우선 사안을 살펴보며 임대계약을 해지할 수 있는 경우와, 이로 인한 보증금은 받을 수 있는지 알아보겠습니다.
우선 사안을 보면 ㄱ씨는 개인 사무실을 운영하려고 ㄴ씨와 임대차계약을 맺었습니다. 해당 계약의 보증금은 1천만 원이었고, 연차임 역시 이와 동일했으며 기간은 1년으로 정했는데요. 계약 후 ㄱ씨는 본격적으로 사업을 운영하기 위해 사무실 안 리모델링 공사를 진행했습니다.
그러던 중 ㄱ씨는 ㄴ씨의 허락을 맡고 ㄷ씨와 동업하는 대신 연차임 1백만 원을 추가로 지급했으며, 사업자 등록을 ㄷ씨 이름으로 했습니다. 하지만 ㄴ씨는 ㄱ씨에게 한참 전부터 사업자등록해줄 것을 요구해왔으니 ㄷ씨도 해당 사무실의 관리비를 내야 하기 때문에 ㄷ씨와의 임대차계약을 체결해달라고 부탁했지만 매번 거절당해 왔는데요.
이를 계기로 ㄱ씨와 ㄴ씨는 갈등이 커지기 시작했고, ㄴ씨는 상가 건물 지하주차장에 ㄱ씨 사무실 직원들이 주차해 놓은 자동차를 모두 빼라며 시비를 걸었습니다. 심지어 지하주차장으로 들어가는 길에 쇠사슬을 걸어 두어 자신의 자동차를 제외한 다른 사람의 자동차는 주차를 하지 못하게 하기도 했습니다.
이에 ㄱ씨 사무소 직원들이 문제를 제기하자 ㄱ씨 사무소는 결국 자리를 옮겨야 했는데요. 하지만 ㄱ사무소를 리모델링 하기 위해 들어간 공사 비용은 2천만 원이 되었고, 이를 다시 원상복구 하는데 2천 3백만 원이 들어갔습니다. 이에 ㄱ씨는 ㄴ씨에게 임대계약해지 책임이 있으므로 보증금과 리모델링 비용 총 3천만 원을 지급하라며 소송을 제기했습니다.
그러자 ㄴ씨 또한 사무실을 원래 모습으로 돌려놓으며 인도를 하고, 이러한 과정에서 소모되는 비용 2천 3백만 원을 지급하라며 반소를 제기하게 되었는데요.
이 사건에서 재판부는 ㄱ씨 손을 들어주며 보증금 반환과 리모델링 비용으로 3천만 원을 지급하라는 판결을 내렸습니다. 재판부는 ㄱ씨와 ㄷ씨의 사업 특성 상 직원들과 손님들이 주차장을 빈번하게 이용할 수 밖에 없음을 지적했습니다.
그럼에도 ㄴ씨가 두 사람이 건물을 이용하는 것을 막고 있고, 주차장까지 사용을 금지하고 있어 결국 임차인에게 목적물을 사용 또는 이용할 수 있게 할 의무를 위반한 것이라고 볼 수 있다는 것인데요. 이는 임대계약해지의 사유가 될 수 있다는 것이 재판부의 설명이었습니다.
한편 ㄴ씨가 제기한 명도소송에 대해서 재판부는 임대계약해지에 따라 원고인 ㄱ씨가 지급 받은 비용으로 해당 건물을 원래대로 돌려놓아야 할 반환의무가 존재한다고 설명했습니다. 따라서 재판부는 ㄱ씨가 ㄴ씨에게 건물을 인도하고 건물 복구 비용으로 2천 3백만 원을 지급하라는 판결을 내렸습니다.
이와 같이 임대인이 임차인에게 목적물의 사용을 금지한다면 이것 또한 임대계약해지의 사유가 될 수 있습니다.
그러나 부동산과 같은 분쟁 사안은 법리를 어떻게 해석하고 적용시키는지에 따라 다른 결과가 나올 수 있기 때문에 이를 전반적으로 이해하는 것이 중요하다고 할 수 있는데요. 만약 이 과정에서 법적 조력이 필요하다면 관련 경험이 있는 변호사와 동행하여 사안을 대처하는 것도 좋은 방법이 될 수 있을 것입니다.
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