임대차계약무효 경우에 따라

임대차계약무효 경우에 따라

부동산의 경우 임대차계약을 둘러싼 갈등이 주를 이루고 있으며, 이 때 임차인과 임대인 사이의 입장 차이가 있다 보니 분쟁이 발생하기도 합니다. 또한 주민공동시설 등이 있는 집합건물 등에서는 더 다양한 관계가 있어 분쟁이 발생할 수도 있는데요.

오늘은 이 주민공동시설과 관련하여 임대차계약무효 문제가 발생한 소송 사례를 살펴보고자 합니다. 임대차계약을 둘러싸고 어떠한 분쟁이 발생할 수 있는지 사례를 통해 살펴보도록 하겠습니다.

우선 사안을 보면, 사건이 발생한 아파트는 건축될 당시부터 거주민들이 공용으로 사용 가능한 시설로 용도가 정해져 있었습니다. 그런데 얼마 뒤부터 해당 공용부분이 공실이 되었고 몇 년 뒤 아파트 입주자 대표회의에서는 어떠한 용도도 정해져 있지 않은 공간에 대해 주민들을 위한 교육 지원 센터를 설치하고 의결하였습니다.

이에 A씨와 임대료를 무상으로 10년의 계약기간의 임대차계약을 체결하였고, 이후 A씨는 6년간 교육센터를 이끌어가며 여러 상담을 진행했습니다. 그러던 중 이 아파트의 입주민인 B씨와 C씨, D씨는 A씨가 교육센터에서 각종 교육상담을 진행하는 것을 막고자 각종 출입문의 잠금 장치를 교체했고 추가로 자물쇠까지 걸어두기도 했습니다. 더불어 해당 교육센터의 사용을 금지하고 폐쇄한다는 내용이 담긴 공고문을 게시하기도 했는데요.

B씨 등의 주장에 따르면 A씨가 어떠한 권한도 가지고 있지 않은 채로 임대차계약이 체결되었기에 임대차계약무효가 되며, 만약 계약의 효력이 나타난다고 하더라도 A씨가 계약내용을 위반하였기 때문에 계약이 해지되어 더 이상 효력이 없다는 것이었습니다.

즉 이에 따라 점유 및 사용에 대한 권한이 없으며 관할 도시로부터 용도변경을 신고하지 않아 해당 공용부분을 원상복구 하라는 시정명령이 내려왔었다고 하는데요. 이러한 통지가 사전에 이루어졌기 때문에 A씨가 교육센터를 이용할 수 없으며 보전의 필요성이 존재하지 않고 인정되지도 않는다는 것이 B씨 등의 입장이었습니다.

이 소송에 대해 재판부는 본안 판결이 내려질 때까지 A씨가 임대차계약에 따라 주민이 공용으로 사용하는 시설에 대한 점유사용 권한을 보호해야 한다고 판단했습니다. 재판부는 비록 이 사건 임대차계약무효나 해지 여부와 관련해 갈등이 존재한다고 해도 A씨가 의결을 거친 후 임대차계약을 맺은 것이고, 이에 따라 오랜 기간 교육센터를 운영해왔다고 설명했는데요. 이러한 기간 동안 다른 주민들과 어떠한 갈등도 없이 점유 및 사용 상태가 유지되어 온 점을 인정했습니다. 그러면서 재판부는 A씨의 점유 및 사용, 그리고 교육센터 운영 업무에 임시적으로나마 법적 보호받는 것이 가능하다고 밝히기도 했습니다.

더불어 재판부는 임대차계약무효 관련 사건에서 B씨 등이 직접적으로 물리력을 행사해 A씨의 점유 및 이용을 방해하는 것이 법치주의에 따른 국가에서 허용되지 않고 있으며 형평성의 원칙에 어긋난다고 지적하였습니다.

또 관할 지자체로부터 사전에 해당 교육센터를 원상복구 하라는 시정명령이 통지가 되었다는 것만으로는 B씨 등의 행위가 정당화되기 어려울 것이라고 덧붙이기도 했습니다.

이렇듯 다양한 경우가 발생할 수 있는 임대차계약무효 사안은 각 경우에 따라 어떻게 대응해야 할지 인지하고 있는 있어야 할 것이며, 임대차계약무효와 관련해 분쟁이 발생했다면 분쟁 초기에 사실관계를 수집하여 자신이 대응할 수 있는 적절한 방법을 찾아 적극적인 대처를 하시기 바랍니다.