월세밀리면 임대차계약 해지될까?

월세밀리면 임대차계약 해지될까?

상업활동을 하거나 주거공간을 마련하기 위해 일상 생활에서 많은 임대차계약이 이루어지곤 합니다. 임대차계약은 건물을 내어 사용하게 해주는 대가로 대금을 받음으로써 성립되는 계약을 말하는데, 즉 임대차계약을 통해 해당 건물을 이용하는 대신 임차인은 임대인에게 꼬박꼬박 월세를 내야 합니다.

보통은 계약기간이 만료가 되었을 때 임대차계약이 해지가 되며, 만약 기간이 만료되지 않았음에도 일방이 정당한 사유 없이 계약을 해지할 경우 이에 따른 위약금을 지급해야 합니다. 그런데 임차인이 월세밀리면 이것 또한 정당한 사유에 해당되어 임대차계약의 해지가 가능할까요?

이에 임대차계약 과정에서 임대인과 임차인간의 월세문제를 두고 갈등이 심화되었던 사건이 있었습니다. ㄱ씨와 임대주택사업을 하고 있는 ㄴ회사는 월세를 낮추는 대신 보증금을 높이기로 하는 임대차계약을 체결하기로 했는데요. 당시 계약서를 작성할 때 ㄱ씨가 3회분 이상 월세밀리면 ㄴ회사 측에서 계약의 해지가 가능하다는 조항도 추가로 작성하였습니다.

그런데 계약 후 ㄱ씨는 ㄴ회사가 자신과 상의도 없이 임대보증금을 과도하게 인상시키는 반면 월세를 미약하게 낮췄다는 사실을 알게 되었고, 지급한 보증금에서 표준 보증금을 공제한 나머지 나머지 1억 3천만원이 넘는 보증금을 반환하라는 소송을 제기했습니다. 이에 ㄴ회사 또한 보증금을 평균에 맞출 경우 월세 또한 평균월세로 맞추어야 한다며 ㄱ씨를 상대로 추가 월세를 더 지급할 것을 요구하는 반소를 제기했는데요.

재판부는 ㄴ회사가 ㄱ씨에게 보증금 1억 1천만원을 반환하고 이후 ㄱ씨 역시 인상된 월세를 지급하라며 양 측 의견을 일부 받아들여 판결을 내렸습니다. 하지만 ㄱ씨는 이 판결에 응하지 않았고 재심을 청구하고자 했으나 받아들여지지 않았습니다. 그런데 문제는 재심을 청구한 기간 동안 ㄱ씨가 월세를 내지 않아 밀리게 되었다는 점이었는데요. 이에 ㄴ회사는 3회분 이상 월세밀리면 계약이 해지된다는 조항에 따라 ㄱ씨에게 계약의 해지를 통보하였고 건물을 인도하라는 소송을 냈습니다.

그러자 이번에는 ㄱ씨가 재심 청구가 기각된 후부터 월세를 제 때 냈고, 그 동안 밀린 월세 또한 ㄴ회사에게 지급했기 때문에 계약이 유효하다고 주장했습니다. 하지만 해당 건물인도청구소송에서 1심은 월세밀리면 계약이 해지된다는 조항에 따라 ㄱ씨가 월세를 내지 않았다는 점을 근거로 하여 건물을 인도할 것을 판결하여 ㄴ회사 손을 들어주었습니다.

반면 2심은 ㄱ씨의 주장을 받아들여 1심 판결을 뒤집었는데요. 보증금이 인하됨에 따라 인상되는 월세의 경우 표면상으로만 월세라고 할 뿐, 법률상으로 보면 ㄱ씨가 ㄴ회사에게 반환해야 할 부당이득에 해당된다고 보았습니다. 즉, 인상된 월세를 월세라 보지 않고 부당이득금이라고 본 것입니다. 그렇기에 월세를 내지 않았다는 이유만으로 계약의 해지를 주장하는 것은 올바르지 않다는 것이 2심의 판단이었습니다.

이에 사안이 대법원으로 올라가면서 다시 한 차례 판결이 뒤집어졌습니다. 대법원은 ㄱ씨와 ㄴ회사가 맺은 계약이 위법 하다는 판단 하에 효력을 상실하게 된다면 특별한 사유가 존재하지 않는 경우 당사자들이 통상적인 임대조건을 따져보아 임대차계약을 체결했을 것이라고 판단했습니다. 즉 본래의 임대조건에 따라 당사자간의 임대차계약 효력이 존재한다고 보아야 한다는 것인데요.

이어 대법원은 종전판결에 따라 ㄱ씨가 ㄴ회사에게 인상된 월세를 지급해야 할 의무가 있음에도 계속해서 밀리는 상황에 이르렀다고 지적했습니다. 또한 임대차계약을 맺을 당시 밀린 월세의 합이 3회분을 초과한 것이 분명하게 드러나는 것을 알 수 있고, 이에 따라 대법원은 양측간의 임대차계약 해지가 가능하다고 판시했습니다.

이처럼 임차인이 월세밀리면 나타나는 임대차계약으로 인한 분쟁은 당사자간의 월세나 보증금 문제로 나타나는 등 단순하게 떠올려볼 수 있는데요. 그런데 위 살펴본 사건과 같이 파고들어 본다면 다양한 분쟁의 요소가 나타나 복잡하게 사안이 진행될 수 있고, 여기에는 여러 법리가 얽혀 세밀한 분석을 요하는 경우가 있습니다. 

한편 임대인의 경우 임차인이 정당한 사유 없이 월세밀리면 계약을 해지한다는 조항을 사전에 약정함으로써 이를 근거로 추후에 분쟁이 발생했을 때 건물인도청구소송을 고려해볼 수도 있습니다.

부동산분쟁은 다양한 이해관계인 안에서 어떤 상황이 발생할지 모르는 만큼 이에 현명하게 대처하고자 한다면 분쟁 초기에 신속히 여러 사실관계와 근거자료를 확보하여 철저하게 대응해 나가시기 바랍니다.