주택임대차보호법 대항력 적용범위 어디까지

주택임대차보호법 대항력 적용범위 어디까지

 

 

 

집주인이 빚이 많은 상태라는 것을 알면서도 시세보다 낮은 액수로 임대차계약을 체결했다면 보증금에 대해서 최우선변제권을 인정 받을 수 있을까요? 주택임대차보호법 관련 판례로 살펴보겠습니다.

 

ㄱ은행 측은 A씨에게 3억원을 빌려주면서 A씨가 다른 지역에 있으며 가지고 있던 재산인 아파트에 근저당권을 설정했습니다. 그러나 제때 대출금을 지급받지 못하자 A씨의 아파트를 경매에 넘기게 되었는데요.  하지만 A씨는 경매가 열리기 한 달 전에 B씨와 보증금 2000만원에 임대차 계약을 체결했습니다.

 

 

이에 따라 B씨는 소액보증금 임차인으로 우선 변제를 받게 되었는데요. ㄱ은행은 A씨가 돈을 갚지 않고 빼돌리려고 거짓된 임차계약을 맺었다고 하면서 소송을 제기 했습니다.

 

ㄱ은행 측은 B씨가 A씨의 채무초과 상태를 알고 있음에도 보증금을 주고 임대차 계약을 맺어서 소액보증금 최우선 변제권 지위를 받은 것은 본 은행 채권을 해하는 사해행위라고 주장했습니다.

 

재판부는 B씨의 경우 A씨가 과도하게 많은 빚과 채무초과 상태가 충분하게 의심이 됨에도 당시 전세 시세인 2억원 보다 훨씬 낮은 2000만원을 보증금으로 내고 임대차 계약을 체결해서 주택임대차보호법에서 최우선변제권을 받는 지위를 얻게 되었다고 설명했습니다.

 

 

그러나 이는 비정상적인 거래라고 지적했는데요. 이어서 ㄱ지역 부근에서 살던 B씨가 이와 멀리 떨어져 있는 지역에 있는 A씨의 아파트 임대차 계약을 체결한 점도 이례적이기 때문에 B씨의 임대차 계약은 ㄱ은행의 채권을 해하는 사해행위라고 볼 수 있다고 판단했습니다.

 

또한 재판부는 주택임대차보호법에 따라서 소액보증금 최우선변제권을 가지고 있는 임차인의 경우 일반적인 거래 보다 임대인의 채무 초과 상태에 대해서 주의를 덜 기울이게 되기는 하다고 설명했는데요.

 

 

다만 당시 보증금 액수를 정하는 여부와 채무초과상태를 의심할 수 있는 여부가 있었는 지 이를 무시한 것은 아닌지 등 여러 조건을 종합적으로 판단하여 임차인의 사해의사 여부를 판단해야 한다고 덧붙였습니다.

 

결과적으로 재판부는 ㄱ은행이 A씨의 건물에 임대차계약을 맺은 B씨를 상대로 낸 배당이의소송 상고심에서 원심을 깨고 사건을 돌려 보냈습니다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 서울과 광역시를 제외한 지역에 있는 주택을 임차한 임차인의 경우 보증금 1700만원까지 우선 변제를 받을 수 있는데요.

 

이러한 부분을 알고 채무초과 상태도 인지한 상태에서 임대차 계약을 맺었기 때문에 사해행위로 판단한 것입니다.

 

 

주택임대차보호법 관련하여 다른 판례를 살펴보겠습니다.

 

재외국민이 국내 거소 신고를 하거나 이전 신고를 할 때도 역시 전입신고와 같이 주택임대차보호법 대항력이 인정된다는 판결이 있었습니다. 재판부는 재외동포법과 출입국관리법 등을 유추 적용하여 주민등록이나 전입신고로 한 것과 같이 외국인이 하는 국내거소신고 등도 주택임대차보호법에 따른 대항력을 가지게 하는 것이 형평성에 맞다고 판단했는데요.

 

2심 재판부는 재외국민의 국내거소신고를 주민등록 법률효과라고 보는 규정이 명시적으로 되어 있지 않다고 보아 우선변제요건이 아니라고 하면서 대항력을 인정하지 않았는데요.

 

 

그러나 대법원은 외국국적동포가 주민등록법에 주민등록을 할 수 없으나 국내거소신고 등을 함으로써 이와 동등한 법적 보호를 하는 것이 목적이라고 지적했습니다.이에 따라서 대항력을 인정한 것인데요.

 

다시 말해서 외국인이나 외국국적을 가지고 있는 사람이 출입국관리법에 따라서 외국인등록이나 체류지 변경신고를 했다면 주택임대차보호법에서 보호하고 있는 대항요건인 주민등록과 같은 법률 효력이 있다고 본 것입니다. 이렇게 주택임대차보호법에 대해 판례로 살펴보았습니다.

 

최근 들어서 임대차 관련 소송이 늘어나고 있는데요. 전세 매물이 점점 하락하고 점점 월세 등으로 전환되면서 더더욱 임대차 관련 소송이 증가하는 편입니다. 무엇보다 보증금이나 기타 여러 금전적인 문제가 발생할 수 있으므로 꼼꼼하게 분석할 수 있는 변호사와 먼저 상의 후 분쟁에 대응하시는 것이 좋습니다.