유치권행사 성립요건 어떤 것이 있을까

    유치권행사 성립요건 어떤 것이 있을까

어렵게 느껴지는 많은 부동산 용어들이 있지만 그중에서 흔하게 보이며 가깝게 느껴질 수 있는 용어가 있다면 바로 유치권 이라는 단어일 것입니다.

 길거리를 다니면서도 현수막에  ‘유치권 행사 중’이라는 글이 적혀있는 것을 볼 수 있기 때문에 낯설지 않게 느껴지실 텐데요. 그렇다면 유치권은 무엇이고 유치권행사는 어떤 상황에 진행될 수 있는지 알아보겠습니다. 

우리나라 법에서 규정하고 있는 개념으로 유치권이란 용어를 살펴보면 부동산을 기준으로 하여, 그것을 점유하고 있는 자가 채권의 전부를 변제 받을 수 있을 때까지 부동산 등을 유치함으로써 결과적으로 채무자의 변제를 심리적으로 강제하도록 만들 수 있는 민법에서 보장하는 정담 보물권입니다.

이 때문에 유치권행사를 두고 민사 재판 등으로 번지는 경우도 드물지 않게 볼 수 있습니다.

유치권을 둘러싼 재판 중에서 주목을 할 만한 부분이 있다면, 바로 이 유치권행사를 할 수 있는 권한 자체가 법적으로 인정이 되느냐, 혹은 아니냐의 여부입니다. 즉 법에서 누군가가 유치권행사를 할 수 있는 권한 자체가 없다고 규정이 되어 버린다면 유치권이 성립될 수 없습니다. 

이러한 경우로서 만약 다른 사람이 경략을 받은 토지에 건설업자가 공사대금을 못 받았다는 이유로 유치권을 행사하려고 하더라도, 공사 계약 내용에 유치권을 행사할 수 있는 근거와 신빙성이 없다면 결과적으로 유치권의 권리를 행사하지 못할 수도 있습니다. 이와 관련한 사례를 한 가지 소개해드리겠습니다.  

 

ㄱ씨와 ㄱ씨의 아들은 여러 차례에 거쳐 아들이 대표이사로 있는 회사와 본인 소유의 부동산을 담보로 하여 은행에서 돈을 대출하여 수억 원의 근저당을 설정했습니다. 이후 부동산은 경매로 넘어가 ㄴ씨가 낙찰을 받게 되었는데, ㄱ씨가 경매 절차 중 경매 대상인 부동산에 공사도급계약을 체결하여 공사를 했지만 그 대금을 받지 못하였다고 하면서 유치권 신고서를 제출하였습니다.  

ㄱ씨가 유치권을 행사하자 ㄱ씨의 행동에 놀란 ㄴ씨는 ㄱ씨에 대해 인도명령을 신청하여 인용 결정을 받았습니다.  이에 ㄱ 씨는 돌덩어리와 자갈 등을 가져와 ㄴ 씨의 소유권을 방해하는 행동을 하였고 결국 ㄴ 씨는 반입 금지 가처분을 신청하면서 승소하였습니다. 

이후 ㄱ 씨는 법원에 소를 제기했으며, 재판부는 ㄱ 씨가 경매전 소유자였던 회사로부터 여러 차례 창고시설물 공사 도급에 대해 받았다고 주장하였으나 공사도급계약서에 시공된 부분의 소요자금이라 할 수 있는 기성고의 지급시기, 방법 등에 대한 내용이 정해져 있지 않아 실제로 공사를 도급받아 진행한 것인지 보기 어려우며 이를 인정할 증거가 없기 때문에 유치권이 존재한다고 볼 수 없다고 지적했습니다.  

또한 재판부는 공사 계약서의 내용을 보면 ㄱ 씨가  계약금을 일부만 받은 상태에 수 억 원을 추가로 직접 조달하여 공사를 완료했다고 하는데, ㄱ 씨가 이러한 위험과 비용을 쓰면서까지 공사를 마무리했다는 것이 납득하기 쉽지 않다고 설명했습니다.

 

이처럼 유치권행사를 하기 위해서는 유치권이 성립되기 위한 요건들에 충족되어야 권리가 발생할 수 있습니다. 유치권행사가 가능하도록 유치권 성립이 되려면 채권은 타인의 부동산에 대해 발생할 것이 요구되며, 점유는 적법해야 합니다. 

만약 불법적인 행위로 인해 점유한 상황이라면 유치권은 성립하지 않습니다. 그리고 유치권은 성립에 배제되는 특약 약하였거나, 유치권 포기각서 등을 작성하였다면 성립하지 않습니다. 또한 부동산 경매에 대해 유치권을 주장하고자 한다면 압류 효력이 발생하기 전에 변제기 상태에 공사대금채권이 있어야 하며, 공사대금채권자가 이를 점유해야 유치권이 성립합니다. 

언뜻 보기에는 누군가에게 유치권행사를 할 만한 권한 등이 있는 것처럼 보이는 사안이라고 하더라도 법적으로 잘 따지고 들면 이야기가 달라지는 경우가 많습니다. 즉 그 사람이 근거로 삼은 것이 잘못되었거나, 혹은 뒤집을 수 있는 것도 법적으로 가능하다는 것입니다. 

유치권행사를 둘러싼 사건이 민사 재판까지 갔을 경우 상황과 해석에 따라 예상하지 못한 결과로  진행되는 경우가 많습니다. 

또한 법률적 지식이 없는 상태에서 스스로 해결하는 방법은 상당한 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 유치권행사와 관련해 소송을 해야 한다면 초기부터 다수의 경험을 가진 변호사 등의 도움을 받아 소송을 준비하는 것이 해결 방법이 될 수 있을 것입니다.