무상거주사유 다양한 만큼 분쟁 우려도!

무상거주사유 다양한 만큼 분쟁 우려도!

개인의 공간에 아무 말 없이, 아무런 대가 없이 무상으로 거주하는 것은 엄연한 불법입니다. 

월세, 관리비 등을 납부하지 않고 사는 것 역시 무상으로 거주한다고 할 수 있습니다. 임차인이 그러한 행위를 할 경우에 임대인은 명도소송을 자유롭게 제기할 수 있습니다. 

임차인이 월세와 관리비를 납부하고 있지 않은 상황에서 건물 주인이 바뀌었다면 새 임대인은 임차인의 무상거주사유가 없는 이상 명도소송을 통해 임차인을 내보낼 수 있습니다. 그럼 관련 상황의 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다. 

ㄱ 씨는 경매에서 건물을 사 들였습니다. 그러나 해당 건물의 전 주인이었던 ㄷ 씨로부터 해당 건물을 대여하여 사용하고 있었던 ㄴ 씨는 월세와 관리비를 제 시간에 내지 못하고 4년 동안 3천 5백만원을 밀리고 있었습니다. 

당시 ㄴ 씨는 ㄷ 씨와 보증금 2천 5백만원에 월세를 납부하기로 하고 임대 계약을 맺었는데 당시 지급한 보증금보다 많은 액수를 밀린 것입니다. 

그 후 건물 주인이 ㄱ 씨로 바뀌게 되었지만 ㄴ 씨는 지속적으로 밀린 월세를 납부하지 못했습니다. 그렇게 무상거주사유 없이 지속적으로 해당 건물을 임차하자 ㄱ 씨는 결국 계약을 해제하였습니다. 

그런데 ㄴ 씨는 자신에게 이전 주인에게 납부했던 보증금을 반환하기 전까지는 자신에게는 무상거주 사유가 있다며 나가기를 거부하였습니다. 

ㄱ 씨는 ㄴ 씨를 상대로 밀린 임대료를 보증금에서 제외시킨 것이기 때문에 임대보증금에 대해서는 자신이 돌려줄 수 없다며 명도소송을 제기하였습니다. 

1심 재판부는 ㄴ 씨에게 인도 명령을 내리며 ㄱ 씨의 손을 들어 주었습니다. 그러면서 1심 재판부는 약 2천만원 정도 되는 연체 금액을 ㄱ씨에게 지급하라고 하였습니다. 그러나 2심 재판부의 판단은 달랐습니다. 

2심 재판부는 명도소송에서는 ㄱ 씨의 손을 들어주면서도 갚아야 하는 돈에 대해서는, ㄱ 씨가 별도로 채권을 양도받은 조건을 갖추지 않아 연체차임채권을 넘겨 받지 못했으므로, ㄱ 씨는 약 200만원만 지급받을 수 있다고 판단했습니다. 

그렇지만 대법원 재판부는 원심을 깨고 본 사건을 관할 법원으로 돌려 보냈습니다. 대법원 재판부는 임대차 계약에서 보증금은 계약이 끝난 이후 건물을 임대를 해 준 사람에게 넘길 때까지 발생하는 임대차로 인한 모든 임차인의 빚을 담보로 한다고 설명하였습니다. 

그렇기 때문에 해당 계약이 만료되고 나서 목적물이 다시 원래 주인에게 돌아가 때 불가피한 사정이 없는 이상 별도의 의사표현 없이 보증금에서 연체금액이 제외 되는 것이 맞다고 대법원 재판부는 판단하였습니다. 

뿐만 아니라 대법원 재판부는 임차건물을 양수한 사람이 소유권을 가지고 난 이후 관계가 끝나 임차인에게 보증금을 다시 돌려 주어야 하는 경우에도 임대인의 지위를 넘겨 받지 않아 그 전까지 생긴 연체료가 있다면 이를 보증금에서 제외시키는 것이 당연하다고 평가하였습니다.

 

그러면서 이는 통상적으로 임차건물을 다른 사람에게 넘길 때 관리비 등이 남아 있다고 해도 추후에 관계가 만료되었을 때 보증금에서 남은 금액을 제외하겠다는 거래인들의 생각에 부합한 것이라고 대법원 재판부는 판시하였습니다.

또 다른 상황의 사례를 살펴보겠습니다. A 회사는 B씨의 건물을 창고로 이용하기 위해 약 1년 6개월동안 건물을 빌리기로 하였습니다. 

그래서 해당 건물을 빌렸지만, 4개월 이후 건물 안에 묻어 있는 하수 집수정에서 냄새가 나고 물이 새어, 새로운 창고에 있던 제품들에 곰팡이가 생기기 시작했습니다. 따라서 A 회사는 B씨를 상대로 계약금을 해지하겠다는 소송을 제기하였습니다. 

반면 B씨는 A 회사가 무상거주사유 없이 지속적으로 월 차임을 내지 않으니 그것부터 인도를 하라며 소송을 제기하였습니다. 

재판부는 B씨의 손을 들어 주었습니다. 즉, 재판부는 A 회사에게는 무상거주의 사유가 없으므로 이에 따라 해당 건물에 대해 인도해야 한다고 판결을 내린 것입니다. 

재판부는 건물을 빌린 목적에 따라 제대로 사용은 하지 못했지만, 부분적으로는 사용을 하고 그곳에서 수익을 얻고 있기 때문에 연체료를 지급해야 한다고 명시했습니다. 다만, 창고에 문제가 있는 것은 B씨의 잘못이므로, A 사가 내야 하는 연체료를 반으로 감액하도록 재판부는 판결을 내렸습니다.  

이처럼 건물을 무상거주사유 없이 사용하는 사람이 있다면 명도소송을 제기하여 해당 공간을 되찾을 수 있습니다. 이때는 일반인이 혼자 대응하기보다는 변호사 등을 조력으로 고려해보는 것이 도움될 수 있습니다.