재개발 이주대책(세입자 대책) _건설 변호사

재개발 이주대책(세입자 대책) _건설 변호사

 

 

 

안녕하세요?

최종모 변호사입니다.

  

도시 곳곳에서 벌어지고 있는 재개발.

쾌적한 도시환경을 만드는 것도 좋지만 가장 중요한 것은 기존에 살고 있던 세입자들에 대한 공정하고 공평한 이주대책 마련일 것입니다. 이주대책이 제대로 마련되지 않은 상황에서의 강제 철거는 주민과 사업시행자간의 마찰로 이어지기도 하고 급기야 안타까운 희생을 불러오기도 합니다. 어느 상황에서도 사람을 먼저 두어야 할 것입니다.  

오늘은 재개발 이주대책에 대해 이야기 하겠습니다.

 

 

 

이주대책(세입자 대책)

재개발정비구역 지정에 대한 공람 공고일로부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속해서 주택재개발 정비구역 안에 거주하고 있는 토지소유자 및 세입자는 이주대책 대상자가 됩니다.

사업시행자는 이들을 위해 임시수용시설을 설치하거나 주택자금 융자알선 등의 조치를 해야 합니다. 또한 사업시행자는 세입자에게 가구원 수에 따라 4개월 분의 주거이전비를 보상해야 합니다.

 

이주대책 수립

사업시행자는 임시수용시설을 포함한 주민 이주대책 및 세입자의 주거 및 이주대책을 사업시행계획서에 반영해야 합니다. 또한 관리처분계획에 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액을 포함 시킵니다.

 

이주대책 대상자

주택재개발 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 및 세입자는 이주대책 대상자가 됩니다. 그러나 주택재개발 정비구역 지정에 대한 공람 공고일로부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속해서 주택재개발 정비구역 안에 거주하고 있지 않은 주택재개발 정비구역 안의 건축물 소유자는 다음의 하나에 해당하는 경우를 제외하고 이주대책 대상에서 제외됩니다.(질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학, 그 밖의 부득이한 사유)

 

 

 

임시수용시설

사업시행자는 주택재개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자에 대해 해당 주택재개발 정비구역 안팎에 소재한 임대주택 등의 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 해야 합니다.

사업시행자는 정비사업 지역 주민의 임시수용을 위해 필요한 경우, 국가, 지방자치단체, 그 밖의 공공단체 또는 개인의 시설이나 토지를 일시 사용할 수 있습니다.

 

영업손실보상

정비사업의 시행으로 영업장소를 이전해야 하는 경우의 영업손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익에 다음의 비용을 합한 금액으로 평가합니다.

 

휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비, 유지관리비와 휴업기간 중에도 정상적으로 근무해야 하는 최소 인원에 대한 인건비 등 고정적 비용. 영업시설 원재료, 제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손 상당액 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함에 따라 소요되는 부대비용

 

 

주택재개발 정비구역 안의 상가세입자는 다음의 경우를 제외하고 휴업기간을 4개월 이내로 합니다. (단 해당 정비사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인해 4개월 이상의 기간 동안 영업을 할 수 없는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 2년을 초과할 수 없습니다. 또 영업시설의 규모가 크거나 고도의 정밀성을 요구하는 등 영업의 고유한 특성으로 인해 4개월 내에 이전하는 것이 어렵다고 판단되는 경우에도 실제 휴업기간으로 합니다. 하지만 이 역시 2년을 초과할 수는 없습니다.)

 

 

 

주거이전비 보상

사업시행자는 세입자에게 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 합니다.

주거이전비는 통계법에 따른 통계작성기관이 조사, 발표하는 가계조사통계의 도시 근로자 가구의 가구원 수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 산정합니다. (도시 근로자 가구의 가구원별 월평균 가계지출비는 통계청 홈페이지(http://kostat.go.kr )에서 확인 할 수 있습니다.

 

가구원수가 5명인 경우에는 5명 이상 기준의 도시근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비를 주거이전비로 합니다. 6명 이상인 경우에는 다음 계산식을 통해 산정합니다. 

 

6명이상인 경우 5명 이상 기준의 도시근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 + (5명 초과하는 가구원수 * 1명당 평균 비용) 1명당 평균비용 = (5명 이상 기준의 도시근로자 가구원수별 월평균 가계지출비 – 2명 기준의 도시근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비) / 3