주택재개발사업 절차_건설,부동산 변호사

 

주택재개발사업 절차

 

 

 

 

안녕하세요?

건설 부동산 전문 변호사 최종모입니다.

 

주택재개발사업은 도시 및 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 정비사업입니다. 오늘은 주택재개발사업의 추진 절차에 대해 이야기 하도록 하겠습니다.

 

 

주택재개발사업 절차

 

기본계획 수립

특별시장, 광역시장 또는 시장은 10년 단위로 도시 및 주거환경 정비 기본계획을 수립하고, 5년마다 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영합니다.

 

정비계획 수립 및 정비구역 지정

시장, 군수 구청장은 기본계획에 적합한 범위에서 노후, 불량건축물이 밀집하는 등의 지역에 대해 도시 및 주거환경 정비계획을 수립합니다.

(이 경우 시장, 군수는 주민에게 이를 서면으로 통보한 후, 주민설명회를 하고, 30일 이상 주민에게 공람해야 하며, 지방의회의 의견을 들을 후 이를 첨부하여 광역시장, 특별시장, 도지사에게 주택재개발 정비구역 지정을 신청합니다.)

 

시행단계

주택재개발 정비구역으로 지정된 지역의 주민은 주택재개발사업조합을 구성해야만 사업시행자가 될 수 있으며, 조합 구성을 위해서는 먼저 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 주택재개발사업 조합설립추진위원회를 구성하여 시장. 군수의 승인을 받습니다. 추진위원회는 조합설립인가를 위한 창립총회를 개최해야 합니다.

 

 

시공자 선정

조합은 조합 총회에서 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정합니다.

 

사업시행인가

조합은 총회를 개최하여 사업시행계획에 대해 조합원의 동의를 얻어야 합니다.

조합은 사업시행계획서, 정관, 총회의결서 사본, 수용하거나 수용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서 등을 시장, 군수에게 제출하고 사업시행인가를 받습니다.

 

분양공고 및 분양신청

조합은 사업시행인가가 고시된 날부터 60일 내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등의 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등의 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고합니다.

대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양신청기간 내에 조합에 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 해야 합니다.

 

관리처분계획인가

분양신청기간이 종료되면 조합은 분양신청의 현황을 기초로 분양설계, 주택재개발 정비사업의 추산액 및 조합원의 부담규모, 분양대상자의 권리명세 등의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장, 군수의 인가를 받습니다.

 

 

철거

조합이 건축물을 철거하려면 철거예정일 7일 전까지 시장, 군수에게 신고하고 철거합니다.

 

시공보증서 확인 및 착공

조합이 주택재개발의 시행을 위해 시장, 군수 또는 토지주택공사 등이 아닌 자를 시공자로 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증을 위해 시공보증서를 조합에 제출합니다.

 

일반분양

조합원 등 건축물 공급 대상자에게 공급하고 남은 주택은 일반분양 합니다.

 

 

완료단계

조합은 공사가 완료되면 시장, 군수에게 준공인가를 받습니다. 시장, 군수는 공사의 완료를 지방자치단체 공보에 고시합니다. 공사 완료를 고시하면 조합은 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 분양을 받을 자에게 통지하고 소유권을 이전합니다. 조합은 이전 고시가 되면 지방법원지원 또는 등기소에 대지 및 건축물에 대한 등기를 촉탁합니다.

주택재개발사업의 시행으로 새롭게 설치한 정비기반시설은 국가 또는 지방자치단체에 귀속됩니다. 대지 또는 건축물을 분양 받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지나 건축물의 가격과 분양 받은 대지 및 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 그 차액에 해당하는 금액을 분양 받은 자로부터 징수하거나 지급해야 합니다. 청산금의 지급절차가 완료되면 조합은 해산합니다.