부동산분쟁변호사 유치권 성립요건 및 소멸시효

부동산분쟁변호사 유치권 성립요건 및 소멸시효

부동산분쟁변호사가 본 민법에 따르면 건물에 대한 공사비 등을 받지 못한 경우 소유자의 동의를 얻어 점유하게 되면 유치권이 성립되는 특징을 가지고 있습니다. 이렇게 유치권이 성립하게 되면 경매 등에서 매수인, 즉 낙찰자가 유치권 신고금액을 인수해야 하는데요.

이에 따라 낙찰자가 유치권자로부터 점유를 이전 받으려면 공사비를 대신 물어주어야 한다는 뜻이 되기도 합니다. 이러한 유치권은 법정담보물권으로서 근저당권과는 달리 등기할 수 있는 권리가 아닙니다. 채권이 존재하고 점유하고 있는 경우 유치권이 성립합니다. 따라서 공사업자가 공사대금 등의 채권을 확보하는데 있어서 아주 유용하게 사용될 권리행사 방법이라 할 수 있는 것 입니다.

실제로 유치권자로서는 유치권을 잘 보전함으로 우선 변제권을 통해 채권의 만족을 얻을 수 있습니다. 반면, 경매 부동산의 매수인 입장에서는 유치권 소멸을 이뤄지면 예상 외 수익을 창출해낼 수 있는 장점을 들 수 있는데요. 일반적인 유치권은 담보물권으로 잡혀있는 경우가 많기 때문에 피담보채권이 소멸하면 유치권 또한 소멸하게 될 수 있습니다.

이러한 사항을 가지고 부동산분쟁변호사는 실무상 유치권의 피담보채권이 소멸하는 사안으로 주의를 기울여야만 하는 것이 유치권 소멸시효 완성이라고 볼 수 있는 것 입니다. 대체로 건물에 관한 유치권 등은 해당 건물에 대한 공사대금채권에 기하여 유치권 성립요건이 적용되는 경향이 있습니다.

여기서 공사대금채권의 경우 타 채권과는 다르게 3년 단기 소멸시효의 적용을 받게 됩니다. 이는 민사채권의 소멸시효인 10년, 상거래에서 발생한 상사채권의 5년에 비해 다소 짧은 것을 볼 수 있는데요. 여기서 문제가 되는 것이 유치권성립요건에 해당되어 행사한다고 하여 피담보채권의 소멸시효가 중단되지 않는다는 점에서 비롯될 수 있다고 봅니다.

앞서 부동산분쟁변호사가 언급한 피담보채권은 가압류를 한다거나 피담보채권의 이행 등을 구하는 소송을 제기하는 등의 방법으로 유치권 소멸시효를 중단시키지 않을 경우 유치권을 지속적으로 행사하고 있다 하더라도 피담보채권이 시효로 소멸하는 바람에 유치권도 덩달아 소멸할 수 있기에 주의해야만 하는 부분입니다.

그 밖의 부동산분쟁변호사가 본 유치권 소멸은 다른 담보를 제공토록 하고 유치권 소멸을 청구하거나 유치권자의 유치물 관리 의무 위반 등을 내세워 유치권 소멸을 청구하는 방법이 존재합니다. 보통 유치권자가 유치권 행사를 이행하려면 본인이 직접 점유하거나 점유보조자가 점유하도록 해야 하는데요. 다만 점유보조자로 볼 수 없는 제3자에게 점유하는 경우 이러한 유치권이 소멸될 수 있으며, 유치권의 성립요건을 위한 점유는 직접 점유에 한정되지 않는 대법원의 판결을 확인할 수 있습니다.

이와 더불어 제3자에게 유치물을 점유하도록 하면서 이에 관련한 소유자의 승낙 등을 얻지 못한 경우라면 점유는 계속 유지한 것으로 평가될 수 있다고 보는데요. 다만 유치물에 대한 관리자의 주의 의무를 위반한 것에 해당되어 유치권 소멸이 이뤄질 수 있으며, 이에 따라 타인에게 유치물을 점유하도록 한 사항 때문에 유치권 자체를 상실한 위험이 있을 수 있다는 점을 유념해야겠습니다.

오늘은 부동산분쟁변호사와 함께 유치권 성립요건 및 소멸시효 등에 관련한 내용을 살펴보았는데요. 부동산과 관련된 법적인 분쟁으로 곤란한 상황에 처해졌다면 이에 대해 실질적인 해결책 마련에 도움을 드릴 수 있는 부동산분쟁변호사 최종모변호사를 선임하는 것이 바람직한 방법이 될 수 있습니다.