부동산인도명령 신청 어떻게?

부동산인도명령 신청 어떻게?

최근 부동산 경매시장이 호황을 누리고 있는 가운데 법원 등의 매각허가결정이 선고된 이후 그 매각대금을 지급하기 전까지 기간 동안 채무자 및 소유자, 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감손시키는 행위를 하여 분쟁이 발생되는 경우가 종종 있습니다. 실제로 얼마 전에는 타인이 경락 받은 토지에 건설업자가 공사대금을 받지 못했다며, 공사계약서 등을 근거로 유치권을 주장하는 소송에서 법원의 유치권을 인정할 수 없다는 판결이 나와 화제가 된 사안도 존재할 만큼 주의가 요구되는 사항입니다.

앞서 언급한 사례에서는 법원에 신청한 부동산인도명령을 신청한 것을 볼 수 있었습니다. 토지나 건물 등을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인 지배하에 넘겨주는 것을 인도 또는 명도라고 할 수 있는데요. 부동산인도명령 신청은 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있어 예상치 못한 손해를 볼 때, 매수인이 법원에 신청하여 부동산을 회복하는 방법이라 할 수 있습니다.

이 경우 낙찰자가 낙찰잔금을 지불 한 뒤 6개월 이내 신청하면 채무자 및 소유자, 부동산 점유자에 대해 부동산을 매수인에게 신고하도록 부동산인도명령 제도를 이행할 수 있습니다. 여기서 6개월이 지난 경우라면 부동산인도명령 신청을 할 수 없으며, 명도소송을 제기해야 적법하게 이뤄 질 수 있습니다.

더불어 매수인이 부동산에 대한 소유권을 취득했음에도 채무자나 전 소유자 또는 점유자가 해당 부동산에 대한 점유 등을 지속하고 있다면 예기치 못한 분쟁상황을 초래할 수 있다고 봅니다. 이때 매수인은 그 부동산에 대한 소유권 방어를 위한 조치로서 법원에 부동산 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기하여 이를 해소할 수 있는 것 입니다.

또한 부동산변호사는 부동산경매로 부동산이 매각된 경우 낙찰자가 매각대금 전액을 납부한 후에는 점유자에 대하여 직접 자기에게 매각부동산을 인도할 것을 구할 수 있는 사항도 볼 수 있습니다. 점유자가 임의로 인도하지 않을 경우 대금완납 후 6개월 이내에 집행법원에 대해 집행관으로 하여금 매각부동산을 강제로 낙찰자에게 인도케 하는 내용의 부동산인도명령을 신청해 그 명령에 부동산을 인도받을 수 있습니다.

실제로 부동산인도명령은 매수인 혹은 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있다고 봅니다. 하지만 부동산매매 등의 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전 받게 되는 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없으며, 이는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하기 때문인데요.

이러한 부동산인도명령 신청을 하려면 우선 소유권 취득을 해야 합니다. 경매로 부동산을 낙찰 받아 잔금을 지급했다면 소유권이전등기와는 상관없는 소유권을 취득하게 되며, 이에 따라 아직 등기가 발생하지 않았다 하더라도 잔금을 지급했다면 점유자를 상대로 한 부동산인도명령 신청이 가능할 수 있습니다.

이렇게 낙찰자가 유치권이 신고된 물건을 낙찰 받고 인도명령을 신청했을 경우 집행법원은 유치권에 대해 판단을 하고 성립하지 않는 이유가 확실하면 인도명령 결정을 하게 됩니다. 이때 법원은 서면심리만으로 부동산인도명령의 허가 여부를 결정할 수 있고 판사 직권으로 심문 기일을 지정하여 상대방을 심문한 후 판단하는데요. 낙찰자는 상대방의 점유사실만 소명하면 족하고, 그 점유가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원에 의한 것임은 이를 주장하는 상대방이 소명하여야 적법하게 이뤄질 수 있을 것 입니다.

오늘은 최종모 변호사와 함께 부동산인도명령 신청에 대한 사항들을 살펴보았는데요. 앞서 언급한 부동산인도명령에 대해 궁금한 사항이나 부동산과 관련하여 의도치 않는 법적인 분쟁 상황을 겪고 있다면 최종모변호사가 법률적인 자문을 통해 그 문제에 대한 효율적인 해결책을 찾는데 도움을 드리겠습니다.