주택법에 따른 사업주체 직접관리

주택법에 따른 사업주체 직접관리

실제로 주택법 제43조 제1항에서는 대통령령으로 정하는 공동주택을 건설한 사업주체가 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하도록 규정 되어 있음을 볼 수 있습니다. 이 경우 사업주체가 해당 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁할 수 있는 것인지 혹은 사업주체가 해당 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁할 수는 없고 동법에 따라 주택관리사를 관리사무소장으로 배치하여 사업주체가 직접 관리해야 하는지 의미에 대해 최종모 변호사와 함께 알아보고자 합니다.

일반적으로 사업주체는 주택법에 따라 주택건설사업계획 등을 승인 받아 그 사업을 시행하는 자라고 할 수 있습니다. 이에 따라 사업이 완료되어 입주가 시작된 이후 입주자가 입주자대표회의 등을 구성하여 대상 공동주택을 관리하는 것이 원칙일 것이라 할 수 있는데요.

하지만 입주 초기에 소수의 입주자만이 입주한 상태에서 입주자들로 하여금 공동주택을 관리하도록 한다면 이들에게 부담을 주거나 또는 전체 공동주택의 효율적 관리 측면에서 다소 미흡한 부분이 발생할 수 있기 때문에 주택법에서는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지는 입주자가 아닌 사업주체로 하여금 그 공동주택을 관리하도록 한 것으로 보입니다.

그러므로, 주택법에 따른 사업주체가 공동주택을 직접 관리한다는 의미는 비록 사업이 완료되어 입주가 시작되었다 하더라도 입주자가 대상 공동주택을 관리하는 것이 아니라, 사업주체가 관리한다는 의미에서 직접 관리하여야 한다 라고 명시되어 있는 것입니다.

한편, 주택법에서의 사업주체가 직접 관리한다는 규정이 관리주체가 누구인지를 규정하는 것인지, 관리주체에서 나아가 위탁관리를 금지한다는 구체적인 관리방법까지 규정한 것인지가 문언상 명확하게 나와있지는 않습니다. 하지만 앞서 언급한 바와 같이 사업주체는 주택건설사업계획 등을 승인 받아 사업을 시행하는 자에 비해 주택관리업자는 주택법이 정한 자본금이나 인력 및 시설장비를 갖춰 공동주택의 관리를 업으로 하는 자로, 효율적 주택관리 및 이를 통한 입주자 권익 보호 측면에서 굳이 위탁관리를 금지할 이유를 찾기 어렵습니다. 더불어 사업주체가 주택관리업자에게 관리를 위탁하는 것은 민법상 위임 또는 이와 같은 것으로 볼 수 있었습니다.

이러한 민법상 위임의 경우 법령이 특별하게 금지하거나 사무의 성질상 위임을 허용하는 것이 타당하지 않는 경우를 제외하고는 허용될 수 있는 성질이 존재합니다. 다만 오늘 살펴본 주택법에 따른 사업주체 직접관리 관련 사안 경우 사업주체가 주택관리를 주택관리업자에게 위임하는 것이 위와 같이 위임이 허용되지 않는 경우에 해당하는 것으로 보기 어렵다는 점에서, 사업주체의 직접 관리 규정은 관리주체가 누구인지를 밝히는 것이고, 더 나아가 구체적 관리방법에 있어서 주택관리업자에게 위탁을 금지하는 것을 의도하는 것으로 보기는 어렵다고 할 수 있습니다.

따라서, 사업주체가 주택관리업자나 자치관리기구에게 관리업무를 인계하기 전의 기간 중 사업주체는 해당 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁할 수 있다고 할 것입니다.

오늘은 최종모 변호사와 함께 주택법에 따른 사업주체 직접관리 의미에 대한 해석을 알아보았는데요. 앞서 언급한 주택법에 따른 사업주체 직접관리의 의미를 구체적인 관리방법상 주택관리업자에게 관리를 위탁하는 것을 금지하는 것으로 해석할 수는 없었습니다.

하지만 문언상 직접 관리라는 표현을 사용함으로써 민원인 주장과 같이 주택관리업자에게의 관리 위탁을 금지하는 것으로 볼 여지를 주게 되어 국민들의 오해를 불러일으킬 수 있다고 보는데요. 그렇기 때문에 해당 규정에 대해 입법적 보완이 필요하다고 할 것입니다.