부동산소송 토지임차인 건물매수청구권

부동산소송 토지임차인 건물매수청구권

임대차는 흔히 알고 있는 것과 같이 임대인이 상대방 임차인에게 목적물을 사용하고 수익할 수 있게 허락을 하고, 상대방은 그 대가로 차임을 지급할 것을 약속함으로써 체결되는 계약입니다. 임대차의 목적물은 부동산, 동산 등에 관계없이 가능할 수 있지만 특히 부동산에 대한 임대차가 흔하게 볼 수 있는데요.

여기서 임대차와 비슷하게 목적물을 사용 및 수익할 수 있게 허락하지만 그 대가를 받지 않은 계약인 사용대차와는 구분되는 개념이라 할 수 있습니다. 실제로 도시에 거주하는 사람들의 부동산소송 사례들만 봐도 아파트나 빌라와 같은 주택에 대한 임대차를 쉽게 접할 수 있지만, 시골 등 농촌에서는 토지임대차를 더 자주 접할 것인데요.

이렇게 농촌에서는 농지를 빌려 농사를 짓는 임대차가 대표적이라 할 수 있습니다. 도시라 할지라도 교외로 나가게 되면 토지를 임차하여 건물을 짓고 음식점을 하는 경우도 많이 나는데요. 하지만 국내에서 이뤄지는 토지임대차의 경우 2년에서 5년 단기로 계약기간을 설정하는 경우가 많고, 이 경우 임차인이 그 토지에 건물을 지어 이용을 하다 임대차 기간이 만료가 되면 그 건물을 어떻게 처리해야 할지에 관련한 부동산소송 등 분쟁이 발생하기 일쑤입니다.

사실 임대인들의 경우 이러한 상황에 대비하여 임대차계약서에 계약기간 종료 또는 계약해지 시 임차인은 지상건물을 철거하고 토지를 명도해야 한다는 조항을 포함하는 것이 일반적인데, 이러한 약정은 부동산소송 등 법적으로 그 효력을 인정받을 수 없는 경우가 종종 발생합니다.

현행 민법은 이 경우 임차인에게 계약갱신청구권 및 건물매수청구권 행사를 인정하고 있어 임차인은 임대인에게 갱신을 요구할 수 있고, 임대인이 계약기간 갱신을 원치 않은 경우 그 지상물을 매수할 것을 청구할 수 있는데요. 이러한 규정은 강행규정으로 이에 위반하는 약정으로 인해 임차인에게 불리하게 적용하는 것은 그 효력이 없습니다.

위에서 언급한 토지임차인의 건물매수청구권 및 계약갱신청구권 행사의 경우 임차인이 토지에 건물을 지은 상황뿐만 아니라 나무를 심거나 기타 다른 지상시설을 설치한 경우에도 적용되는데요. 더욱이 해당 건물이 무허가 건물이거나 미등기 건물인 경우도 인정될 수 있다는 부동산소송 관련 대법원의 판결도 확인해 볼 수 있는 사항입니다.

실제로 이와 같은 건물매수청구권 등과 관련한 분쟁이 발생하여 소송을 진행하게 되면 해당 약정이 일방적으로 임차인에게 불리한 것인가가 주요 쟁점이 될 수 있습니다. 그 이유는 대법원이 지상물 건물매수청구권 행사 포기 약정을 일률적으로 무효라고 보지 않고 사안별로 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 판단해 그 약정이 계약 전체적으로 보아 임차인에게 일방적으로 불리한 것인지를 가려 그 효력을 판단하고 있기 때문입니다.

대법원의 판례에 따르면 지방자치단체로부터 대부계약을 체결하여 나무를 심고 건물매수청구권 행사 포기 약정을 한 경우 대부료가 저렴하고, 수목의 경우라면 식재가 용이하다는 점을 들어 지상물 매수청구권 포기약정의 효력을 인정한 바 있습니다.

이 건물매수청구권은 성실하게 자신의 의무를 이행한 임차인을 보호하는 제도이므로 차임연체 등과 같은 임차인의 채무불이행으로 임대차 계약이 해지된 경우라면 임차인은 매수청구권 행사를 주장할 수 없을 것입니다. 오늘 최종모 변호사와 함께 살펴 본 건물매수청구권 행사에 대해 궁금한 사항이 있다거나 관련한 부동산소송 등으로 곤란한 상황에 처해졌다면 실질적인 해결책 마련에 도움을 드리도록 하겠습니다.