부동산 중개업자의 주의의무는?

부동산 중개업자의 주의의무는?

일반적으로 부동산의 중개의뢰인과 부동산 중개업자와의 법률관계는 민법상의 위임계약관계로 볼 수 있는 사항입니다. 그런데 부동산 중개업자의 주의의무에 관한 규정을 살펴보면, 민법에서는 수임인이 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임 사무를 처리하여야 한다고 규정하고 있는데요.

이와 더불어 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률에 의하면 중개업자 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다고 규정하고 있음을 확인해 볼 수 있습니다.

또한 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우 당해 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래나 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여, 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 토지대장, 등기부등본 등 근거자료를 제시 하고 성실하고 정확하게 설명해야 한다고 규정하고 있습니다. 이에 따라 부동산중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰 받은 중개 업무를 처리하여야 할 의무가 있다 할 것입니다.

판례에서도 부동산 중개업자는 중개대상 물건에 근저당이 설정된 경우 그 채권최고액을 조사, 확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고, 실제 피담보채무 액까지 조사, 확인 하여 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없다고 보고 있는데요. 하지만 부동산 중개업자가 이에 그치지 않고 실제의 피담보채무 액에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다고 보고 있습니다.

실제로 부동산중개업법은 중개업자 등에게 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 못하도록 부동산 중개업자의 주의의무에 대해서 규정하고 있고, 부동산중개업법은 이를 위반한 자를 처벌하도록 규정하고 있는 점에 비춰보면 중개인 등이 서로 짜고 매도의뢰가액을 숨긴 채 이에 비해 높은 가액으로 중개의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위가 민사상의 불법 행위를 구성한 사례가 있었습니다.

그리고 부동산중개업자의 손해배상에 관한 판례를 보면 부동산중개업법의 규정에 의해 부동산 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해배상책임을 보장하기 위하여 인, 허가 관청을 피보험자로 하여 체결한 인, 허가보증보험계약은 중개업자가 중개 행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해를 보상하기 위해 체결된 것으로서 중개인의 고의 또는 과실로 인하여 재산상의 손해를 입은 중개의뢰인은 당연히 그 계약의 이익을 받아 보험자에게 보험금을 청구할 수 있다는 사안을 볼 수 있습니다.

앞서 언급한 사안에 따라서 조사 및 확인의무 내지 설명의무를 게을리 한 과실로 중개의뢰인에 게 손해를 입히게 된다면 그에 대해 손해배상책임을 지게 되는데요. 다만, 중개의뢰인에 게도 중개업자의 중개행위에만 전적으로 의존할 것이 아니라 스스로 토지의 권리관계 등을 확인할 주의의무가 있다 할 것이기 때문에, 이를 게을리 한 과실이 있을 경우 과실상계사유로 참작될 수 있을 것입니다.

한편, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령에 의하면 부동산 중개업자의 중개의뢰인에 대한 손해배상책임을 보장하기 위해 보증 보험 또는 공제에 가입하여야 하는 보증금을 법인인 중개업자는 1억 원 이상, 법인이 아닌 중개업자는 5,000만 원 이상으로 정하고 있음을 확인할 수 있었습니다.

이러한 부동산 중개업자의 주의의무에 대해 궁금한 사항이 있다거나 관련한 법률적인 문제로 곤란한 상황을 겪고 있다면 최종모 변호사가 실질적인 해결책 마련에 도움을 드리도록 하겠습니다.