부동산변호사, 분양계약과 다르게 지어진 아파트?

 

부동산변호사, 분양계약과 다르게 지어진 아파트?

 

 

안녕하세요? 부동산변호사 최종모 변호사입니다. 분양을 받은 아파트에 입주했다면 입주한 후에 분양계약과 다른 부분이 있는 경우에는 먼저 분양계약서의 내용을 확인해야 합니다.

 

 

분양계약서의 내용 외에 분양공고, 카탈로그, 모델하우스 및 분양광고 등의 내용도 경우에 따라서는 분양계약의 내용으로 인정될 수 있습니다. 아파트가 분양계약의 내용과 다르게 지어진 경우 분양계약자는 계약을 해제하거나 그 사업주체로부터 대금감액, 손해배상을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

우선 분양계약에 포함되는 것은 분양(주택공급)계약서의 내용, 분양(입주자모집)공고의 내용, 분양광고의 내용, 모델하우스의 내용이 포함됩니다.

 

분양(주택공급)계약서의 내용에는 사업주체[「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 같은 건축물로 하여 20세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수가 20세대,「주택법 시행령」 제3조제1항제2호에 따른 도시형생활주택 중 원룸형 주택 및 원룸형 주택과 그 밖의 주택 1세대를 함께 건축하는 경우에는 30세대) 이상으로 건설·공급하는 건축주와 「주택법」 제29조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함]와 주택을 공급받는 자가 체결하는 주택공급계약서에는 입주예정일, 연대보증인 또는 분양보증기관의 분양보증을 받은 경우에는 보증약관 등 보증내용, 호당 또는 세대당 주택공급면적(공동주택의 경우에는 주거전용면적, 주거공용면적 및 그 밖의 공용면적을 구분하여 표시해야 함) 및 대지면적, 입주금과 그 납부시기, 연체료의 산정 및 납부방법, 지체상금의 산정 및 지급방법 등의 내용이 포함되어야 합니다(「주택법」 제38조제1항, 제16조제1항, 「주택법 시행령」 제15조제1항 및 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제5항).

 

 

 

 

 

 

분양(입주자모집)공고의 내용에는 계약서를 작성할 때 분양공고의 내용을 변경한다는 내용이 없는 경우에는 분양공고가 계약의 내용이 될 수 있습니다.

또 분양광고의 내용에 있어 분양광고 및 모델하우스의 조건 또는 분양회사가 한 설명 중 구체적 거래조건인 아파트의 외형·재질 등에 관한 사항은 분양계약 시에 다른 사정이 없는 한 분양계약의 내용이 될 수 있습니다.

마지막으로 모델하우스의 내용으로 입주자들이 모델하우스를 보고 계약을 하는 경우가 많은데, 모델하우스의 자재나 견본이 실제 아파트와 다를 경우에는 모델하우스의 견본이 계약의 내용이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

이러한 분양계약과 다르게 지어진 아파트라고 하면 그 피해구제방법으로 담보해지, 계약의 해제 및 원상회복, 채무불이행책임,  '소비자분쟁해결기준'에 따른 보상이 있습니다.

 

 

담보책임으로 분양계약 당시의 면적보다 부족한 경우 등에는 분양계약자는 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있고(「민법」 제574조 및 제572조제1항), 남은 부분만이었으면 사지 않았을 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있습니다(「민법」 제574조 및 제572조제2항). 또 분양계약자는 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제574조 및 제572조제3항).

 

또 주택건설사업자에게 책임 있는 사유로 분양계약의 이행이 불가능한 경우에는 분양계약자는 계약을 해제하고(「민법」 제546조), 원상회복으로써 금전을 반환받을 수 있습니다(「민법」 제548조).

 

채무불이행책임으로 주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 분양계약자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 주택건설사업자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 경우에는 손해배상을 청구할 수 없습니다(「민법」 제390조).

 

 

 

 

 

 

소비자와 사업자 사이에 발생한 분쟁을 원활하게 해결하기 위해 공정거래위원회는 「소비자분쟁해결기준」(공정거래위원회 고시 제2011-10호, 2011. 12. 28. 발령·시행)을 마련하고 있습니다(「소비자기본법」 제16조제2항 및 「소비자기본법 시행령」 제8조제3항).「소비자분쟁해결기준」은 소비자와 사업자(이하 “분쟁당사자”라 함) 사이에 분쟁해결방법에 관한 별도의 약정이 없거나 있더라도 소비자에게 지나치게 불리하거나 부당한 경우에 분쟁해결을 위한 합의·권고의 기준이 됩니다(「소비자분쟁해결기준」 제1조).

 

분쟁당사자 간에 합의가 이루어지지 않을 경우 분쟁당사자는 중앙행정기관의 장, 시·도지사, 한국소비자원장 또는 소비자단체에게 그 피해구제를 청구할 수 있습니다(「소비자분쟁해결기준」 제2조). 피해유형에 따른 보상기준은 다음과 같습니다(「소비자기본법」 제16조제2항, 「소비자기본법 시행령」 제8조제3항 및 「소비자분쟁해결기준」 별표 Ⅱ 제41호).

 

 

피해유형	보상기준	비고
입주지정(예정)일정 경과한 공사완료로 인한 입주 지연 시	지체상금 지급 또는 주택잔금에서 해당액 공제	지체상금=(계약금+중도금)× 연  체이율× 입주지연일수/365 (지체상금액 중 계약금포함은 1995. 2. 11. 입주 이후 입주자 모집공고 승인부터 적용)
분양계약서상 공급면적(전용면적+공용면적)과 공부상면적(건축물관리대장)과의 차이 발생 시	부족면적에 대한 대금의 환급	환급액=공급면적(계약서상) 단위가격× 부족면적(㎡)
입주자 동의 없는 분양주택의 저당권설정 등으로 인한 재산권 침해	손해배상 또는 계약해제
분양주택에 사용된 자재 및 설비 등이 견본주택에 시공된 것과 품질 등에서 차이가 있는 경우	설비대체 또는 차액환급