부동산거래에서 발생하는 의뢰인과 부동산중개업자와의 다양한 분쟁

 

부동산거래에서 발생하는 의뢰인과
부동산중개업자와의 다양한 분쟁

 

 

부동산중개업자는 부동산 매매, 임대 등의 과정에서 처음부터 완료시까지 그 과정을 함께 하는 사람이다. 따라서 그 중개의 과정에서 생기는 문제의 책임은 부동산중개업자에게 있고, 부동산중개를 의뢰한 사람은 부동산 중개업자의 고의나 과실로 인한 중개행위로 재산상 손해를 입게 되면 배상을 받을 수 있다.

 

 

최근에는 중개업자가 땅 거래 중개를 시작했더라도 최종적으로 거래가 성사되는 데 기여하지 못했다면 중개수수료를 청구할 수 없다는 판결이 나와 눈길을 끌었다.

 

 

최종적으로 성사되지 못하면 중개수수료 청구할 수 없어

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청주에서 부동산중개사무소를 운영하는 A씨는 B협회로부터 사옥 신축 부지를 구해달라는 의뢰를 받고 매물로 나와 있던 C씨의 땅을 소개했다. 당시 토지의 공동소유자였던 C씨는 매매를 위한 위임장 등을 준비하지 않았고, B협회는 “서류가 갖춰지지 않은 상태에서 계약할 수 없다”며 거래를 결렬시켰다.

 

 

이후 B협회 소속 회원과 친분이 있던 C씨의 친구가 나서서 계약을 마무리 짓자 A씨는 “중개수수료를 지급하라”며 소송을 냈다. 이에 청주지법은 공인중개사 A씨가 C씨 등을 상대로 낸 중개수수료 청구소송(2012가단19055)에서 원고패소 판결을 내렸다.

 

 

재판부는 “A씨의 중개로 C씨 등이 B협회에 땅을 팔기로 하는 협의를 진행한 것은 사실이지만, 당시 계약에 필요한 기본 서류가 준비되지 않아 결국 협의가 결렬됐고 이후 C씨가 지인을 통해 B협회와 계약을 마무리한 것”이라며, “A씨의 중개행위로 C씨 등과 B협회가 최종적인 매매계약을 체결했다고 볼 수 없다”고 밝혔다.

 

 

또한 재판부는 “부동산중개업자는 계약의 체결을 중개해 당사자 사이의 계약 체결을 성사시켰을 때만 그 중개수수료의 지급을 구할 수 있는 것이 원칙”이라며, “중개업자가 노력을 했더라도 중개행위로 계약이 성립되지 않은 이상 그 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없다”고 설명했다.

 

 

위 사례의 경우 C씨 등과 B협회가 중개수수료를 면할 목적으로 A씨를 배제하고 직접 매매계약을 체결했다거나 A씨의 책임 없는 사유로 중개행위가 중단됐음을 인정하기에는 부족한 부분이 많아 중개업자 A씨에게 이 같은 판결을 내린 것으로 보인다.

 

 

위 사례와 달리, 의뢰인이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모해서 중개업자를 배제한 때 혹은 중개업자의 책임 없는 사유로 중개가 중단된 경우에는 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 수 있다.

  

 

 

△ 법무법인 동인 최종모 변호사 

 

 

 

 

무자격자와 체결한 중개수수료 지급약정은 강행규정에 위반되어 무효

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이처럼 부동산중개업자와의 분쟁은 중개 과정에서 다양하게 발생할 소지가 많다. 얼마 전에는 공인중개사 자격이 없는 사람이 부동산 매매계약을 중개했다면 계약당사자가 중개수수료를 주지 않아도 된다는 대법원 판결(2008다75119)이 있었다.

 

 

공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반해 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적ㆍ탈법적 거래를 조장해 부동산거래질서의 공정성을 해칠 우려가 있다는 판단에서였다.

 

 

부동산중개업법은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 부동산 중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산 거래 질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 목적으로 하는 법률이다.

 

 

부동산은 거래가격이 상대적으로 높은 점에 비추어 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하게 함으로써 부동산거래 사고를 사전에 예방할 필요가 있고, 만약 사고가 발생하는 경우에는 보증보험(공제) 등에 의한 손해전보를 보장하는 등의 엄격한 법적 규제가 필요하다.

 

 

따라서 공인중개사 자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 않은 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고, 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 수수료청구권도 부정할 필요가 있다고 하겠다.