부동산 경기침체 속에서도 선전하고 있는 부동산신탁업계, 부동산신탁이란 무엇인가

부동산 경기침체 속에서도 선전하고 있는 부동산신탁업계,

부동산신탁이란 무엇인가 

 

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 법무법인 동인 최종모 변호사

 

 

 

부동산 경기침체로 인하여 재개발ㆍ재건축사업들이 잇달아 무기한 중단된 가운데 부동산신탁업이 그 해법으로 주목받고 있다. 그 동안 건설사들은 지분제 방식으로 조합에 일정 수익을 보장해주고 분양을 통해 수익을 가져가는 구조였으나 미분양이 속출하고 분양가도 높이지 못하자 지분제 방식을 포기하기 때문이다.

 

 

만약 부동산신탁업계가 토지신탁방식으로 개발할 경우 사업자금 조달이 가능하므로 미분양이 발생하더라도 사업이 지연되지 않을 수 있다는 장점이 있다. 또한 토지신탁방식으로 사업을 진행하게 되면 사업의 안전성을 높일 수 있고 사업관리와 운영이 투명해질 수 있다.

 

 

 

 

 

 

부동산신탁의 개념과 종류  

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일반적으로 부동산신탁이란 부동산 소유자인 위탁자(委託者)가 부동산을 유지관리하거나 투자수익을 올릴 목적으로 대상 부동산을 수탁자(受託者)에게 신탁하고, 수탁자는 그 부동산을 유지관리하거나 토지를 개발하여 임대 또는 분양을 통해 수익을 올려 수익자(受益者)에게 돌려주는 것을 말한다.

 

즉, 부동산은 있지만 경험과 자금이 없어 관리나 활용에 어려움을 겪는 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 고객이 맡긴 신탁재산인 부동산을 효과적으로 개발ㆍ관리해 그 이익을 돌려주는 것으로서 신탁계약의 체결과 신탁등기가 필수적이다.

 

일반 금융기관이 돈을 신탁 받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 개념으로서, 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있다. 신탁업무의 대표적인 형태는 위탁자가 맡긴 토지를 개발한 뒤 발생한 수익을 위탁자에게 배당하는 ‘토지신탁(개발신탁)’이다.

 

토지신탁은 소유자가 토지를 개발할 자금이 없거나 개발절차 등을 알지 못할 경우 이 방식으로 신탁 받은 신탁회사가 직접 사업주체가 되어 토지소유자가 원하는 건물을 신축하거나 부지 등을 조성한 후 이를 일정기간 임대관리하거나 처분해준다.

 

 

 

 

관리신탁과 처분신탁, 그리고 담보신탁  

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다음으로 위탁자의 부동산을 보존, 개량해 생긴 수익을 위탁자에게 돌려주거나 소유권을 관리해주는 ‘관리신탁’이 있다. ‘관리신탁’은 부동산소유자가 맡긴 부동산을 총체적으로 관리 운용하여 그 수익을 수익자에게 배당하는 갑종관리신탁과, 일명 명의신탁이라고도 하며 관리의 일부만을 수행하는 을종관리신탁으로 나눈다.

 

또한 수탁자가 매도인이 되어 부동산처분을 대행해주는 ‘처분신탁’이 있는데, 소유자가 맡긴 부동산에 대해 처분 시까지 총체적인 관리 및 처분을 수탁자가 행하며 처분대금은 부동산 소유자나 수익자에게 교부하는 갑종처분신탁과, 처분 시까지의 소유권 관리 및 단순한 처분행위만을 수행하며 처분대금은 부동산 소유자나 수익자에게 교부하는 을종처분신탁이 있다.

 

그 외에 담보신탁이 있는데, 담보신탁은 채권담보를 위해 부동산 소유권에 (근)저당권을 설정하는 대신 수익권증서를 담보로 우선수익자인 금융기관으로부터 위탁자가 대출을 받는 것이다. (근)저당권에 비해 설정 비용이 저렴하고 담보권실행도 경매가 아닌 공매에 의하는 간편한 점이 있기 때문에 많이 이용되고 있다.

 

그 밖에 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 선분양을 받는 수분양자를 보호하기 위하여 수분양자를 우선수익자로 한 분양관리신탁이 있다. 여러 가지 형태의 신탁 중 어느 신탁인지를 알기 위해서는 등기소에서 해당 부동산의 신탁원부를 발급받아 확인하면 된다.

 

 

 

 

부동산신탁의 유리한 점

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부동산신탁의 좋은 점은 소유자가 경험, 노하우, 자금이 없어도 전문신탁회사를 이용하여 사업을 영위하여 장기간 안정적 수익을 향유할 수 있고, 신탁수익권을 양도하거나 담보로 제공하여 자금을 마련할 수 있다는 것이다.

 

아울러 소유자의 상속, 파산 등이 직접 사업에 영향을 미치지 않기 때문에 사업운영의 안전성이 유지되고, 소유자의 신탁재산이 상속되는 경우 당해 부동산의 채무가 상속세 과세가격 산정 시 공제되어 상속대책으로도 이용할 수 있다.

 

수분양자나 임차인은 신탁회사와 분양계약 또는 임대차계약을 체결하기 때문에 안심할 수 있고, 임료 개정이나 임대차계약 갱신 시 합리적인 교섭이 가능하다.