구분소유자의 하자보수 청구권 제척기간 도과로 소멸돼도 입주자대표회의는 보증사 상대로 보수청구 가능

구분소유자의 하자보수 청구권 제척기간 도과로 소멸돼도

입주자대표회의는 보증사 상대로 보수청구 가능

 

---

 

 

얼마 전 아파트 시공사가 부실공사를 한 경우 구분소유자들이 시공사를 상대로 가지는 ‘손해배상청구권’과 입주자대표회의가 시공사의 하자보수를 보증한 회사에 대해 가지는 ‘보수청구권’은 별개의 권리라는 대법원 판결(2010다65436)이 있었다.
상황은 이렇다. 1994년 입주를 시작한 A아파트 입주자대표회의는 아파트 외벽 등에 균열이 생기는 등 하자가 발생하자 2004년 시공사들과 하자보수책임 보증인인 대한주택보증을 상대로 26억7000여만 원의 손해배상청구소송을 냈다.

 

이에 1심은 건설사와 대한주택보증의 책임을 인정해 원고 일부 승소 판결했으나, 2심은 “구분소유자들의 주채무자인 건설회사들의 손해배상 채무가 10년의 제척기간 도과로 소멸했으므로 대한주택보증의 보증인으로서의 채무 역시 보증의 부종성 법리에 의해 소멸했다고 봐야 한다”며 원고패소 판결했다.

 

 

▲ 법무법인 동인 최종모변호사

 

 

 

 

대법원의 판결… 각각의 청구권은 별개  

---

그러자 A아파트 입주자대표회의가 (주)대한주택보증을 상대로 낸 손해배상청구소송 상고심에서 대법원 민사1부는 “구분소유자들의 권리가 제척기간 도과 등으로 소멸하더라도 입주자대표회의는 보증사를 상대로 보수청구를 할 수 있다”고 판결했다.
 
재판부는 “집합건물법에 의해 하자담보추급권으로 인정되는 손해배상청구권은 특별한 사정이 없는 한 구분소유자에게 귀속되는 것이고, 입주자대표회의에는 그 권리가 없다”면서, “입주자대표회의가 구 주택건설촉진법에 근거해 대한주택보증에 대해 가지는 보증금 청구권은 사업주체의 하자보수의무를 주채무로 한 보증채무의 성격으로, 집합건물법에 의한 구분소유자들의 손해배상청구권과는 무관하다”고 밝혔다.
 
또한, 재판부는 “A아파트의 구분소유자들이 집합건물법에 의해 시공사인 건설 회사들에 대해 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 제척기간 도과로 소멸했더라도 입주자대표회의가 가지는 대한주택보증에 대한 하자보수보증채권이 그에 따라 소멸한다고 할 수 없다”고 설명했다.

 

 

 

 

아파트 하자보수의 청구

---

 
일반적으로 하자보수 청구는 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우 입주자, 입주자대표회의, 관리주체 및 관리단이 사업주체에 대하여 할 수 있다. 하자보수요구에 대하여 이의가 있는 경우에는 사업주체가 입주자대표회의 등과 협의하여 하자의 진단을 의뢰하고, 하자진단 결과 사업주체에게 하자보수책임이 있는 경우에는 사업주체가 진단비용을 부담한다.
 
하자보수청구를 받은 날(하자진단 결과를 통보받은 날)로부터 3일 이내에 사업주체는 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보해야 한다. 사업주체가 3일 이내에 하자의 보수 또는 하자보수계획의 통보를 하지 않거나 하자보수계획에 따라 하자보수를 이행하지 않는 경우, 입주자대표회의 등은 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다.

 

 

 

주택매매계약 시 하자담보책임

---

 

한편 매매의 경우, 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결이 있는 때에 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 “매도인의 담보책임”이라고 한다.

매수인이 매도인에 대해서 담보책임을 묻는 경우 매수인 측에서도 목적물을 반환하는 등의 채무를 부담하는데, 공평의 원칙에 따라 이를 동시에 이행해야 한다. 따라서 매수인이 주택을 구입할 때 주택에 하자가 있다는 것을 알지 못했고 이에 대해 과실이 없다면 매수인은 매도인에 대해 하자담보책임을 물을 수 있다. 매수인은 하자가 심각하여 더 이상 거주가 불가능한 정도, 즉 주택매매계약의 목적을 달성하기 어려운 정도라면 해당 계약을 해제할 수 있으며, 만일 상태가 계약해제의 정도에까지 이르지 않는다면 손해배상을 청구할 수 있다.

 

다만, 하자의 사실을 안 날로부터 6개월 이내여야 한다. 또한, 소유권에 흠결이 있는 경우, 즉 매매의 목적이 된 소유권이 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 한다. 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 손해배상을 청구할 수 있다.