토지사용동의서 필요한 이유 알아봐요

토지사용동의서 필요한 이유 알아봐요 

빌딩을 신축하거나 아파트를 신축하는 등으로 건물을 짓기 위해서는 토지가 필요합니다. 이때 토지는 본인의 소유여야 건축을 자유자재로 할 수 있습니다. 

그러나 이때 건축과정에서 사용하게 되는 도로는 어떻게 되는 것일까요? 

건축을 위해 재료가 오가게 되는 도로나 혹은 아파트에 들어가기 위해 사용하게 되는 도로와 토지가 본인의 소유가 아닐 시에는 그 토지나 도로의 주인으로부터 허락을 구해야 합니다. 

만약 이때 허락 없이 도로나 토지 등을 사용하게 된다면 법적인 분쟁이 발생할 수 있습니다.따라서 이때는 토지를 가지고 있는 주인으로부터 토지를 사용해도 된다는 내용의 동의서를 받게 됩니다. 

이 토지사용동의서를 작성하게 되는 경우는 간단히 4가지 경우가 있습니다. 

첫 번째로는 지어진 건물의 크기를 확장할 때 본인 소유의 토지 외에 타인의 토지가 필요로 되어 작성하게 될 수 있습니다. 물론 본인의 소유인 토지 안에서 건축이 이루어진다면 건축 진행을 자유롭게 할 수 있습니다. 

하지만 많은 부분이 아니라 타인 토지의 일부분이 필요로 될 때는 토지사용동의서를 쓰게 될 수 있습니다. 

두 번째로는 건물이 지어지는 것이 아니라 공사를 위해 타인의 토지를 이용하게 될 경우입니다. 소유하고 있는 토지 내에서 건축을 하게 되더라도 도로는 있어야 합니다. 

그러나 소유한 토지와 인접한 폭 4m 이상의 도로가 없다면 건축허가를 받을 수 없습니다. 이 때문에 건축 공사나 재개발 공사 등을 위해 토지사용동의서를 받게 됩니다. 

세 번째로는 잔금 치르기 전 건축 개발이 필요할 경우입니다. 소유권이 이전이 완료되진 않았지만 매매로 한 경우에 잔금을 치르기 전에 건축을 개발하기 위해 공사가 필요한 경우도 토지사용동의서를 받게 될 수 있습니다. 

그러나 이때에 잔금을 치르지 않는다면 토지사용동의서가 무효로 되도록 하는 특약사항을 부동산 매매계약서에 포함하기도 합니다. 

네 번째로는 경작물을 키울 때입니다. 이 경우 많은 분이 건축이나 공사용도가 아니므로 괜찮다고 생각하실 수 있지만 토지에서 경작물을 키우게 되더라도 토지사용동의서를 받아야 할 수 있습니다.  

그럼 이와 관련된 상황의 사례를 살펴보도록 하겠습니다. ㄱ 씨와 ㄴ 씨는 인접한 토지를 가진 소유자입니다. 

이때 ㄱ 씨는 토지사용동의서를 작성하지 않은 채 건물을 공사하기 위한 통행로를 사용하게 되었습니다. 그러자 ㄴ씨가 그 통행로는 자신의 아버지 소유이므로 사용할 수 없다며 통행로를 막았습니다. 

그러면서 ㄴ 씨는 신축공사로 향하는 진입로에 차를 20일간 정차해두거나 철제펜스를 설치해 50일간 사용하지 못하도록 공사 차량을 막았습니다. 이런 상황이 되자 ㄱ 씨는 다른 진입로를 통해 건물을 짓게 되었습니다. 

그리고 ㄴ 씨는 일반교통방해 등의 혐의로 기소가 되어 유죄판결을 받게 되었습니다. 그러자 ㄱ 씨도 ㄴ 씨를 상대로 소송을 제기하였습니다. 

재판부는 ㄴ씨가 ㄱ 씨뿐만 아니라 주변의 주민들의 통행로로 사용되었던 길을 막았다고 설명하였습니다. 

또한 재판부는 ㄴ 씨가 공사업무를 방해했으므로 ㄱ 씨의 주위통행권을 침해한 것으로 볼 수 있다고 하면서 이는 불법행위에 해당한다고 밝혔습니다. 

더불어 재판부는 고의로 공사를 방해한 ㄴ씨의 행위로 인해 ㄱ 씨의 공사가 지연되었고 그 기간 건물이 직접 운영되거나 제 삼자에 의해 운영되는 등으로 사용할 수 있었지만 그러지 못해 손해를 입게 되었다고 볼 수 있다고 덧붙였습니다. 

그러나 ㄴ 씨의 행위가 공사를 아예 중단시키지는 않았다며 ㄴ 씨의 책임을 손해액의 20%로 제한하여 배상해주어야 한다고 재판부는 판단하였습니다. 

아울러 ㄱ 씨의 신축건물 중 3개 층은 근린상가에 해당하고 13개 층은 주거용이므로 이는 상가건물 임대차보호법 제12조와 주택 임대차보호법 제7조의 2항을 적용하여 손해액을 산정해야 한다고 재판부는 판시하였습니다. 

타인이 토지를 사용할 때는 사전에 토지사용동의서를 작성해야 합니다. 그러나 토지 사용에 관한 판례를 통해 토지 소유를 주장하며 타인에게 피해를 끼치는 행위는 불법적인 행위로 적용될 수도 있습니다. 

따라서 이러한 사안은 법률적 해석이 중요하다고 볼 수 있습니다. 때문에 이와 관련된 사안을 풀어나가고자 한다면 초기 상황부터 법률적 지식이 있는 변호사 등의 조력을 고려해 진행하는 것이 현명할 수 있습니다.