하자보수보증금 권리 반한 가능할지

하자보수보증금 권리 반한 가능할지

집합건물의 부실공사는 기본적으로 하자의 일종으로 여겨지기도 하지만, 사실 같은 것이라고 규정하기에는 애매한 것이 사실입니다. 

법에서 말하는 부실공사라고 함은, 기술적인 측면에서 시공 자체가 부실하게 이루어진 것을 뜻합니다. 따라서 출발점부터 잘못된 경우라고 말 할 수 있습니다. 

그리고 이러한 상황이 많이 발생하다 보니 나타날 수 있는 하자의 보수를 위해 공동주택을 건축한 사업주체가 금융기관 등에 표전건축비의 3% 정도에 해당하는 하자보수보증금 등을 예치하고는 합니다. 

그리고 이는 하자보수의 책임이 종료될 때까지 해당 금융기관에 예치되어 보관하며 기간별 하자보수 책임이 마무리되는 때 사업주체에 이를 반환하게 됩니다. 

무엇보다 부실공사라는 상황이 나타나지 않는 것이 맞는 것이겠지만 어떤 상황이 발생할 지 모르니 이를 미리 대비한 것이 하자보수보증금제도라고 할 수 있을 것입니다.

그러나 이러한 제도가 있음에도 하자에 대한 보수나 보상 등이 제대로 이루어지지 않는 경우가 많습니다.

때문에 아파트 부실공사로 인한 하자소송 등이 진행되기도 하는데요. 만일 이러한 소송이 진행된다면 보상을 받기 위해서는 그것이 처음 시공을 할 때, 혹은 시공 과정에서 잘못이 이루어졌다는 점을 법적으로 증명하는 과정이 필요한 경우가 많습니다.

아파트 부실공사의 경우, 기본적으로 도면을 기준으로 평가하는 경우가 많습니다. 도면대로 공사가 이루어졌다면 입주민들이 결과에 불만족하더라도 부실공사, 혹은 하자로 여겨지지 않지만 도면과는 맞지 않는 결과가 나왔다면 결국 부실공사 또는 하자라고 평가할 수 있는 것입니다. 

그런데, 이 도면 에도 여러 종류가 있습니다. 때문에 그 중 어떤 것을 가지고 평가해야 하느냐를 따지고 그 결과에 따라 판결이 뒤집히기도 합니다. 

그럼 이와 관련된 상황의 사례를 통해 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 이 사건은 ㄱ공사 측에서 아파트 사업승인을 받은 뒤, 아파트를 분양하면서 시작이 되었습니다. 

문제의 아파트는 ㄴ건설 등 3개 건설사에서 지었는데, 아파트를 시공하는 과정에서 설계 도면에 따라서 시공을 할 부분을 제대로 진행하지 않거나, 혹은 부실하게 시공을 하여 문제가 불거졌습니다. 

그 결과 설계도면과는 상당히 다른 결과가 나오게 되었으며 이 사실을 알게 된 아파트입주자대표회의 측에서는 이러한 부실 시공 등으로 인한 다양한 하자가 발생했다는 이유로 소송을 걸었습니다.

1심 재판부는 설계도면이 변경된 가운데 그 기준에 따라 신축했거나 설계도면의 내용이 부적당한 것이라고 해도, 그 상황을 분양자에게 알리지 않고 시공을 한 것은 문제가 있다고 지적하였습니다. 

따라서 이러한 책임을 건설사 측이 인정하여 손해에 대한 배상을 해주어야 한다고 1심 재판부는 판단하였습니다. 

이어 항소심 재판부 역시 1심 재판부와 동일한 판단을 내렸습니다. 항소심 재판부는 선분양 후시공 방식으로 건설이 이루어지는 아파트의 특성상, 분양을 할 때 착공이 이루어지기 전이거나 시공을 하는 도중이므로 결과적으로 분양자는 분양 대상 아파트를 확인할 방법이 없다고 설명하였습니다.  

그러면서 항소심 재판부는 이와 같은 경우, 주 기준으로 할 수 있는 것은 사업 승인 도면

인데, 이러한 관행 하에서 사업승인도면을 기준으로 아파트가 건설되지 않았다면 역시 건설사에게 하자담보책임이 있다고 밝혔습니다.

하지만 대법원 재판부의 판단은 달랐습니다. 대법원 재판부는 먼저 실제로 건축을 하는 과정에서 공사의 여러 가지 특성이나 혹은 시공을 하는 현장의 여건 등을 감안하면 설계가 변경되는 경우가 적지 않다고 설명하였습니다. 

그러면서 이처럼 설계가 바뀔 경우, 기본적으로 변경이 된 내용이 여러모로 반영이 된 설계가 나오게 되며 그것이 검사를 받고, 이후 하자가 발생할 시 그에 대한 처분은 준공도면을 기준으로 진행되는 게 관례라고 대법원 재판부는 평가하였습니다. 

또한 대법원 재판부는 아파트의 분양계약서 측에 통상적으로 목적물의 설계변경이 이루어 질 수 있다는 식의 조항 또한 두고 있다고 덧붙였습니다. 이어 이 경우 수분양자 측에서는 사업승인도면에서 변경이 이루어 지는 범위 하에서 그 변경이 이루어 진 설계도에 따라서 하자가 없이 공사가 이루어 질 것을 믿고 분양 계약을 체결하는 게 일반적인 과정이라는 점도 대법원 재판부는 판단하였습니다. 

따라서 아파트의 하자 기준은 준공 도면을 기준으로 판단해야 하며, 그 기준하에서 문제가 없다면 부실 시공이나 하자가 아니라고 대법원 재판부는 판시하였습니다. 

 아파트를 사용하는데 있어서 부실한 부분이 있거나, 혹은 하자로 여겨지는 부분이 있다면 이에 대해 정당한 권리를 주장하는 것이 올바른 대처일 수 있습니다. 그리고 이때는 하자보수보증금 등의 제도를 통해 보상을 받게 될 것입니다. 

이때는 하자가 발생되기 전에 사업주체가 하자보수보증금 등의 제도를 알고 있는지, 이를 활용하고 있는지 등을 확인해보는 것이 필요할 수 있습니다. 그러나 이러한 제도대로 진행되지 않은 경우에는 법적인 상황으로 이어질 수 있는데요. 

아파트 부실공사 등의 문제가 소송으로 이어지게 되는 경우라면 무엇보다 초기부터 법률적 지식이 있는 변호사 등의 조력을 고려해 진행하도록 하는 것이 보다 현명할 수 있는 방안이 될 것입니다.