아파트 부실공사 하자보수책임 누구에게?

아파트 부실공사 하자보수책임 누구에게?

처음 아파트에 입주할 때 새집에 대한 설렘은 크실 겁니다. 깔끔한 인테리어, 튼튼한 구조를 기대하고 입주했는데 여기저기 하자가 발생한다면 처음의 설렘은 곧 분노로 바뀌고 말 것입니다. 

최근 아파트 부실공사에 대한 기사를 많이 접해보셨을 텐데요. 매년 여름이면 문에서 버섯이 자란다거나, 인테리어를 위해 벽면을 철거했더니 건설 폐기물이 나왔다는 이야기를 보면 걱정도 되실 겁니다.

만약 이런 일의 당사자가 된다면 화도 나고 막막하기도 하실 겁니다. 

누구에게 얼마만큼의 책임을 물을 수 있는지 하자가 발견된 기간이나 상황에 따라 달라지기 때문에 아파트 부실공사에 대한 책임을 누구에게 배상받아야 하는지 법률적 지식이 없는 분들이라면 어렵기 때문이지요.

 

새 아파트는 입주를 시작하기 전 주민대표와 함께 해당 아파트가 설계도면에 따라 하자없이 건설되었는지 여부를 살펴보고는 하는데요. 

만약 이 때 발견하게 되면 입주하기 전 하자보수를 요청하면 간단합니다. 

하지만 입주한 뒤 1년이나 혹은 4,5년의 시간이 흐른 다음에야 하자를 발견하게 되면 어떻게 해야 할까요? 

부지 매입과 인허가와 공사 전반을 관리했던 시행사에게 책임을 물어야 하는지 아니면 시행사에서 도급을 받아 공사를 담당한 시공사에 책임을 물어야 하는지, 혹시 다른 당사자가 있는 것은 아닌지나 어떤 절차를 밟아야 하는지 등 살펴야 할 것이 많아 혼란스러우슬 수 있습니다. 

그럼 관련 상황의 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다. 

ㄱ 조합은 아파트에 대한 신축 및 분양을 진행했습니다. 시공을 맡은 ㄴ사는 공사 일로부터 약 2년 6개월이 지난 시점에 관청으로부터 준공인가를 받았습니다. 

이후 ㄱ조합은 ㄴ사가 임의로 합의를 한 시공 항목을 누락하거나 축소하는 등의 하향시공을 하였다며 ㄴ사를 상대로 소송을 제기하였습니다. 

재판부는 ㄴ사의 시공의무는 도급계약을 한 내용대로 진행을 해야 하며, 도급 계약의 내용을 변경하고자 한다면 양측이 서로 합의를 해야 한다고 설명하였습니다. 

또한 ㄴ사가 합의없이 시공 내용을 하향시공을 한 부분에 대해서는 ㄱ조합에 대해 손해배상을 해주는 것이 맞다고 재판부는 밝혔습니다. 

 아울러 재판부는 부가가치세법에 따르면 면세사업과 관련된 매입세액 등 대략 33평이 되지 않는 세대에 대해서는 면세가 가능하다고 첨언하였습니다. 따라서 해당 세대에 대해서 손해의 배상을 하는 것이 맞다고 재판부는 덧붙였습니다.

더불어 ㄱ조합이 담당을 한 33평을 넘기는 세대의 비율은 약 31%로 공제한 금액 또한 40여억이 되는데, 이에 대해 아파트가 노화된 이유, 입주한 주민들의 사용의 잘못 또는 관리상의 잘못 등으로 인해 아파트의 하자 또한 증가할 수 있다고 재판부는 평가하였습니다. 

그러므로 이러한 이유를 고려하여 산정된 금액의 75%로 손해배상의 금액을 제한한다고 재판부는 판시하였습니다. 

이처럼 누구에게 아파트 부실공사에 대한 책임을 물을 수 있는지도 복잡하지만 중요한 것은 이런 하자에 대한 책임을 지는 기간이 정해져 있다는 것입니다.

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서는 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년 동안, 그 외의 부분은 내구도나 하자의 중대성, 교체가능성 등을 고려해서 최대 5년 이내의 기간을 담보책임의 존속기간으로 규정하고 있습니다. 

그러니 아파트 부실공사로 인한 하자가 발생했다면 서두르시는 편이 좋습니다. 관련 증거를 모으고 같은 피해를 당한 입주민들 간의 공동소송 등 시간이 걸리는 요소가 많을 수 있기 때문입니다.

 개인이 아니라 입주자대표회의에서 공동으로 소송을 제기하게 되는 경우에는 합의에 더 시간이 걸릴 수도 있습니다. 

그러니 소송 제기까지는 아니더라도 내용증명 등 권리를 행사하고 있다는 객관적 증거가 남는 방식으로 하자에 대한 책임을 묻고 있다는 행동을 취하시는 편이 좋습니다.

 아파트 부실공사를 근거로 한 하자소송은 복잡한 경우가 많기 때문에 변호사 등을 고려하는 편이 진행에 용이할 수 있습니다.