공동주택 하자보수의 범위? 복리시설 포함되나요?

알쏭달쏭 법률상식

공동주택 하자보수의 범위? 복리시설 포함되나요?

 

 

 

 

건설ㆍ부동산 관련 변호사로 생활하다보니 주변에서 관련 문제에 대해 많이 문의하는 편인데요. 개중에는 선뜻 판단하기 쉽지 않은 문제들이 있습니다. 오늘은 이와 관련해 공동주택 하자보수의 범위에 대한 알쏭달쏭을 풀어보겠습니다.

 

 

 

이 사례는 ‘공동주택을 건설한 사업주체가 입주자대표회의 등의 청구에 따라 하자를 보수하여야 하는 대상의 범위(「주택법 제46조 등 관련)’에 대해 지난해 9월 법제처에 문의해온 내용입니다. 기본적으로 주택법 제46조제1항에 따르면 공동주택에 하자가 발생한 경우, 해당 공동주택의 입주자대표회의 등이 사업주체에게 하자보수를 청구하면 해당 사업주체는 그 청구에 따라 하자를 보수하여야 한다고 규정하고 있는데요.

 

 

 

 

 

 

이 주택법 제46조제1항에 따라 사업주체가 하자를 보수하여야 하는 공동주택의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설이 포함되는지 여부에 대한 질문이었습니다. 우선 결론을 말씀드리자면 주택법 제46조제1항에 따라 사업주체가 하자를 보수하여야 하는 공동주택의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설은 ‘포함되지 않는다’입니다. 지금부터 그 이유를 짚어보겠습니다.

 

 

 

주택법 제46조제1항에 따르면 사업주체(건축법 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 주택법 제42조제2항제2호에 따른 행위를 한 시공자를 포함함. 이하 같음)는 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 경우, 해당 공동주택의 입주자, 입주자대표회의, 하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단(이하 “입주자대표회의 등”이라 함)이 그 하자의 보수를 청구하면 그 청구에 따라 하자를 보수하여야 한다고 규정하고 있습니다.

 

 

 

한편, 주택법 제2조제9호 및 주택건설기준 등에 관한 규정 제5조에 따르면 복리시설을 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설로서, 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설, 경로당 등으로 규정하고 있습니다. 또한 같은 법 제43조제1항에 따르면 사업주체가 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 직접 관리하여야 하는 대상인 공동주택의 범위에 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설은 제외한다고 규정합니다.

 

 

 

그런데 같은 조 이하에서 “공동주택”의 범위를 이와 동일하게 규율하도록 규정하고 있는 것이죠. 이에 따라 이 사안에서는 주택법 제46조제1항에 따라 사업주체가 하자를 보수하여야 하는 공동주택의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설이 포함되는지가 불분명해지는 문제될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

본래 주택법 제46조에서 입주자대표회의 등의 사업주체에 대한 하자보수청구와 관련하여 담보책임기간, 하자의 종류, 하자보수보증금 등의 사항을 특별히 규율하고 있는 취지는 공동주택에서 발생한 하자의 신속한 보수를 통하여 입주자의 이익을 두텁게 보호하기 위한 것입니다. 그런데 같은 법 제43조제1항에서 공동주택의 범위에 입주자의 구분소유나 공유의 대상이 아닌 일반인에게 분양되는 복리시설을 명시적으로 제외하면서, 이하의 조문에서 “공동주택”이라는 용어를 같은 개념으로 사용하도록 정해놓은 것이죠.

이와 같은 점에 비추어 볼 때, 같은 법 제46조제1항에서 입주자대표회의 등의 하자보수청구 대상으로 규정하고 있는 “공동주택”의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외된다고 해석하는 것이 그 취지 및 문언에 부합하는 합리적이라고 해석될 수 있습니다.

 

 

 

이밖에도 주택법 제46조제2항에 따르면 같은 조 제1항에 따라 하자보수책임을 지는 사업주체가 국가 등이 아닌 경우에는 하자보수보증금을 예치하여야 한다고 규정하고 있습니다. 이때 그 금액의 산출과 관련하여 규정하고 있는 같은 법 시행령 제60조제3항을 살펴보면, 원칙적으로 공동주택의 총사업비에서 대지의 조성 전 가격을 뺀 금액의 100분의 3으로 하도록 합니다.

 

 

 

즉, 총사업비에서는 일반분양시설경비를 간접비로서 제외하고 있는 점에서 주택법 제46조제1항에 따라 보수하여야 하는 하자의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설에서 발생한 하자는 포함되지 않는 것으로 해석됩니다. 다시 말해 주택법 제46조제1항에 따라 사업주체가 하자를 보수하여야 하는 공동주택의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설은 포함되지 않는다는 결론이 나오게 됩니다.

 

 

 

 

 

지금까지 복리시설에 대한 하자보수 책임에 대한 내용을 살펴보았는데요. 그렇다면 공동주택 기타 복리시설의 수선유지는 누구의 몫일까요. 이는 공동주택관리인의 임무에 해당하는데요. 관리인의 관리업무에 다음과 같이 명시하고 있습니다. ‘관리인은 입주자의 주거생활안정과 공동복지의 증진을 위해 선량한 관리자로서의 주의의무를 다해야 하며 공용부분과 부대ㆍ복리시설을 성실하게 관리해야 한다’고 말입니다.

 

 

 

 

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