아파트 하자보수기간 등 청구소송

아파트 하자보수기간 등 청구소송

최근 대법원에서는 아파트 내력구조부에 하자가 발생할 경우 중대한 하자가 아니라 할지라도 아파트 하자보수기간은 주택법에서 정한 10년 혹은 5년이라는 판결을 내린 바 있습니다. 재판부는 주택법 규정이 내력구조부에 발생한 중대한 하자에 대해 위험성과 주요성에 비춰 특히 가중책임을 지게 하려는 것이며, 내력구조부에 대해서는 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 대해서만 보수책임을 부담하는 것으로 제한하려는 취지는 아니라고 강조한 바 있는데요.

또한 쾌적한 주거생활에 필요한 국민의 주거안정과 주거수준의 향상을 목적으로 하는 주택법의 입법취지를 종합해 보면, 공동주택의 내력구조부에 발생한 중대한 하자가 아닌 하자의 보수기간 역시 기둥, 내력벽 10년 또는 보, 바닥, 지붕의 경우 5년으로 봐야 한다고 밝혔습니다.

보통 아파트를 건축한 시공자 혹은 사업의 주체의 경우 그 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인해 균열이나 침하, 파손 등 하자가 발생했다면 입주자대표회의 등의 청구에 따라 그 하자를 보수해야 할 책임을 가지게 되는 것이 원칙입니다.

이 아파트하자보수에 있어서 방수공사나 마감공사와 같은 시설공사의 하자범위는 공사상의 하자로 인한 균열 및 처짐, 파손된 경우 등이고 하자담보책임 기간은 4년 이내로 볼 수 있는데요. 이와 더불어 아파트 내력구조부에 중대한 하자가 발생했다면 사업주체는 하자를 보수 해야 하고 하자담보책임 기간은 보, 바닥, 지붕의 경우 5년, 기둥이나 내력 벽은 10년 입니다.

실제로 주택법 및 주택법시행령에 따라 하자담보책임 기간 내에 아파트 하자가 발생했을 경우 사업주체에 대해 그 하자의 보수를 청구할 수 있게 됩니다. 이에 따라 해당하는 자는 주택법 및 시행령에 따라 입주자나 입주자대표회의, 관리주체나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단이 해당됩니다.

여기서 사업주체가 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대해 이의가 있는 경우 입주자대표회의 등과 협의하여 각 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등의 하자진단을 의뢰할 수 있고, 하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담하게 되는 것이 일반적입니다.

앞서 언급한 주택법 시행령에 따라 아파트 하자보수기간의 청구를 받은 사업주체는 하자보수를 청구 받은 날로부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자 부위, 보수방법 및 보수에 필요한 상당한 기간 등을 명시한 하자보수 계획을 입주자대표회의 등에 통보해야만 합니다.

더불어 입주자대표회의 등은 사업주체가 하자보수청구를 받은 날로부터 3일 이내에 하자보수를 이행하지 않거나 하자보수계획을 통보하지 않으면 하자보수 보증금을 사용해 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있지만 하자진단을 실시하는 경우 당사자 간 합의가 있는 경우에만 이를 이행할 수 있습니다.

만약, 사업주체가 아파트하자를 방치한다거나 하자보수를 거절하는 경우라면 서로 양보 타협하여 합의를 도출해내거나 국토교통부 등의 하자심사 및 분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있는데요. 이러한 합의 및 조정이 불가능 한 경우라면 소송을 제기하여 분쟁을 해결해야만 합니다.

사실 아파트 하자보수와 관련한 분쟁이 발생한 경우 자칫 그에 따른 소송 과정에서 입주자와 사업주체 간 피해를 일으킬 수 있어 주의해야만 하는데요. 이에 따라 관련하여 법률사항과 소송 등의 경험이 풍부한 최종모 변호사 등 법률가의 자문 도움을 받는 것이 필요할 수 있는 것입니다.