신축공사 토지 유치권행사

신축공사 토지 유치권행사

 

유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고, 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다.

 

 

 

 

또한, 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 그 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그 때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 그 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다.

 

 

 

만약 지하2층부터 지상 5층짜리 건물의 신축공사를 건축주로부터 도급받은 공사업자가 지하층 공사만 완료한 상태에서 건축주가 부도났다면 지하층건물은 물론 건물부지인 토지에 대해서도 유치권을 행사할 수 있을까요?

이와 관련해 대법원은 공사업자가 토지소유자와 그 지상에 공장신축을 위한 도급계약을 체결하고 기초공사를 하던 중 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 구조물을 설치한 상태에서 토지에 대해 경매절차가 진행됨으로 인하여 공사가 중단된 경우, 위 구조물은 토지의 부합물에 불과하여 이에 대해 유치권을 행사할 수 없고, 공사중단시까지 토지소유자에 대해 발생한 공사금채권은 공장 건물의 신축에 관해 발생한 것일 뿐, 위 토지에 관해 생긴 것이 아니므로 위 공사금채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없다고 보았습니다.

 

 

 

그런데 공사업자가 전기공사.토공사.골조공사 등을 다시 하도급 주어 지하 2층까지 골조공사가 완료된 상태에서 대출금융기관이 경매에 넣자 하수급인들과 함께 공사대금채권에 기하여 토지와 완공된 지하층 건물에 유치권을 행사했고 건물에 대해서는 위 공사업자들이 건축주등을 상대로 건물출입금지 등 가처분신청하여 유치권이 있다는 이유로 가처분 결정을 받은상태였다면 토지에 대해서는 유치권을 행사할 수 없다고 보았는데요.

 

 

 

판결문을 보면 유치권이 성립하기 위해서는 유치대상인 물건과 피담보채권 사이에 견련성이 요구되는데, 위 유치권자들이 시공한 지하층에 대한 전기통신공사, 지하 터파기공사 등 토공사, 지하층 골조공사, 지하층 토공·전기공사 등은 건물 신축을 위한 기초공사 내지 부대시설공사에 불과하고, 이 사건 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 이에 기하여 이 사건 토지에 대한 유치권을 행사할 수는 없다고 판단했습니다.

 

 

 

 

또한 비록 완공된 구조물에 대해 유치권이 인정된다는 취지로 출입금지가처분결정을 받았다 해도, 구조물과 이 사건 토지는 별개의 독립된 부동산이므로 그 구조물에 대한 유치권이 이 사건 토지에 미친다고 볼 수 없다고 했습니다. 즉, 판례를 살펴보면 건물로서 형태를 갖추었다면 건물에 대해서만 유치권을 행사할 수 있다는 결론이 된다는것을 유의하셔야 합니다.