부동산변호사 임대차계약분쟁 해결

부동산변호사 임대차계약분쟁 해결

사람이 살아가면서 꼭 필요한 3가지로 꼽을 때 항상 의, 식, 주가 빠지지 않고 나오고는 합니다. 그만큼 우리 생활에서 꼭 필요한 필수적인 요소라고 할 수 있는데요. 특히 이 중에 ‘주’에 해당하는 주거 마련 문제는 정책적으로도 해결이 쉽지 않아 국민들을 끊임없이 괴롭게 만드는 문제이기도 합니다. 게다가 별다른 기반이 없는 사회초년생이라면 내 집 마련을 생각하기 어렵고, 대부분 임대차계약을 통해 월세 혹은 전세로 주거 문제를 해결하는 경우가 많은데요. 이럴 때 임대차계약과 관련하여 분쟁이 발생한다면 결코 적은 액수가 아닌 보증금이 위태로워지는 일도 있고, 당장의 주거지와 이사문제가 연결되는 경우도 많아 임대차계약을 맺을 때는 무엇보다 신중을 기할 필요가 있습니다.

하지만 일상적으로 빈번하게 맺게 되는 임대차계약서에 있어서 모든 계약의 자리마다 부동산변호사의 자문을 얻어가며 계약을 맺는 것은 오히려 비합리적인 경우가 더 많아 변호사의 자문 없이 혼자서 임대차계약을 맺는 것이 대부분인데요. 안일하게 대처했다가 문제가 발생하는 경우 부동산변호사의 도움을 얻어 사건 해결에 대한 실마리를 찾아가는 것이 더욱 신속한 해결방법이 될 수 있습니다. 오늘은 이와 관련한 실제 사안을 통해 임대차계약에서 발생할 수 있는 문제를 살펴보고, 부동산변호사의 역할에 대해서도 함께 알아보도록 하겠습니다.

ㄱ씨는 ㄴ씨로부터 상가에 대해 임대차계약을 맺고 보증금 1억, 월 차임 450만 원, 기간은 2년으로 정하여 임차하였으며, 해당 건물에 입점하여 영업을 시작하였습니다. 이후 ㄷ씨가 ㄴ씨의 승낙 하에 ㄱ씨로부터 임차인의 지위를 넘겨받았고, ㄴ씨와 ㄷ씨 사이에 별도로 보증금 1억 원, 월 차임 450만 원, 기간은 5년으로 정하여 임차한다는 내용의 임대차계약을 맺게 되었습니다. 이때, ㄴ씨가 이 상가의 소유권을 타인에게 넘기게 될 시 양수받을 소유권자에게 이 임대차계약서를 그대로 인계하고, 임대차계약과 관련한 금전 등 모든 사항을 소유권자에게 함께 넘기기로 하는 특약을 맺었습니다.

이후 ㄷ씨는 임대차보증금 중 4천만 원만 ㄴ씨에게 지급하고 상가에 입점하여 영업을 시작하였는데요. 시간이 지나 ㄹ씨가 ㄴ씨로부터 상가를 분양받아 소유권이전등기를 마쳤고, ㄷ씨가 ㄴ씨에게 지급하였던 보증금 4천만 원 및 월 차임 부분은 ㄴ씨로부터 ㄹ씨가 넘겨받게 되었습니다.

이에 ㄹ씨가 ㄷ씨에 대해 월 차임의 지급을 요구하였습니다. ㄷ씨는 그로부터 약 5개월이 지난 뒤 영업을 중단하고 상가에서 철수하게 되었는데요. ㄹ씨와 ㄷ씨 사이의 차임과 관련해서는 별도의 소송에 의해 3천만 원을 3회로 나눠서 지급하는 것으로 조정이 성립되었습니다. 다만 1회라도 지체되는 경우 그 기한의 이익을 상실하며 미지급 금원에 대해 그 다음날로부터 연 15%의 지연손해금을 가산해 지급한다는 내용도 포함되었습니다. 

이후 ㄷ씨는 본래의 임대차계약의 당사자였던 ㄴ씨에 대하여 임대차계약의 해제, 실효 및 취소를 이유로 원상 회복의무가 발생하였다고 주장했는데요. 이에 ㄴ씨에게 지급하였던 보증금 4천만 원 및 공사비용과 ㄹ씨에게 지급해야 할 3천만 원, 그리고 그에 대한 손해배상 및 지연손해급을 지급할 것을 청구했습니다.

ㄷ씨가 주장하는 것은, ㄴ씨와 자신이 해당 임대차계약을 맺으면서 본인뿐 아니라 다른 영업점까지 함께 입점이 들어오는 그랜드 오픈에 대한 약정이 있었는데 그것이 이루어지지 않아 계약의 약정이 이행되지 않았으므로 해제조건부 임대차계약의 조건이 성취되어 임대차계약이 해제되어야 한다는 것이었는데요. 

그렇지 않더라도 기망이나 착오 때문에 임대차계약을 맺게 되었으므로 취소되어야 한다는 것이었습니다. 만약 이 임대차계약이 유효하다고 하더라도 그랜드 오픈과 관련한 허위광고로 인하여 체결된 계약이므로 연체차임, 보증금, 인테리어비용, 영업 기간 등을 고려한 손해배상을 민법 제750조에 기하여 ㄴ씨가 본인에게 지급할 의무가 있다는 것이었습니다.

이에 대해 재판부는 그랜드 오픈이라는 용어 자체가 불명확하여 법률관계에 적용하기 어렵고, 임대차계약 내에서 그랜드 오픈과 관련하여 따로 정한 바가 없는 점 등에 근거하여 이를 이유로 임대차계약이 해제된다고 보기는 어렵다고 판결했습니다.

또한, 재판부는 판결을 내리며 기망과 착오와 관련한 주장에 대해서는 선전 광고에서 다소의 과장된 부분이 있다 하더라도 그것이 상거래적인 관행에 의해서 용인될 수준이라면 이를 두고 기망이라 할 수 없을 뿐만 아니라 착오로 인해 계약이 취소되기 위해서는 착오가 중요한 부분에 관하여 있을 것을 요구하는데 위 사실관계를 토대로 보면 이에 해당한다고 보기 어렵다고 덧붙였습니다.

재판부는 기망과 착오가 인정되지 않는 이상, ㄷ씨가 주장한 기망의 불법행위로 인한 손해배상청구 역시 인정될 수 없다고 하여 이를 모두 기각하는 판결을 내렸는데요. 이와 같이 임대차계약과 관련하여 한번 분쟁이 발생하면 그 관련 계약서를 꼼꼼히 살펴 계약 내용으로 편입된 부분과 그렇지 않은 부분을 분류하고, 이를 바탕으로 본인이 주장하고자 하는 바가 계약서의 내용을 통해 입증할 수 있는지를 살펴보아야 합니다. 

이러한 작업은 법률용어에 익숙하지 않은 일반인의 관점에서는 어려울 수 있으므로, 부동산변호사 등 관련 지식이 있는 변호사의 조력을 받아 보는 것이 신속한 문제 해결에 도움이 될 수 있습니다. 

부동산변호사의 도움이 필요하시다면 부동산, 건설 분야에서의 다양한 사건 경험을 가지고 있는 변호사에게 도움을 얻는 것이 좋을 텐데요.  최종모변호사는 부동산, 건설 분야에 다수 사건 경험을 가지고 있으며 이를 토대로 사건에 대한 해결방법을 제시하기 위해 노력하고 있습니다.