선순위근저당 임차보증금 받으려면

선순위근저당 임차보증금 받으려면

근저당권은 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 잡아두는 것을 의미합니다. 이는 채무자가 채무를 제대로 이행하지 않을 경우를 대비하는 것으로, 미리 대상물을 담보로 저당 잡아두어 담보 대상물에 대한 다른 채권자보다 우선해서 변제 받을 수 있는 권리인데요. 대부분 건물을 대상으로 하는 경우가 있을 것입니다.

만약 자신이 살고자 하는 건물에 대하여 선순위근저당이 잡혀있고, 자신이 그곳으로 이사를 하여갔는데 문제가 생겨 경매로 넘어간다면 자신의 권리를 제대로 지키지 못할 수 있습니다. 이러한 부동산용어들은 생소하게 느껴질 수 있는 만큼 선순위 근저당에 관한 문제로 갈등이 발생한 사안을 통해 구체적으로 알아보는 시간을 가지겠습니다.

먼저 사례를 보자면, A씨는 집을 알아보면서 공인중개사인 B씨의 중개를 통해 K동의 한 다가구주택에 대한 임대차계약을 체결했습니다. 그런데 얼마 되지 않아 해당 주택이 경매에 넘어가게 되었고 선순위근저당이 잡혀 있던 터라 순위에서 밀린 A씨는 임대차보증금을 반환받지 못했는데요.

이에 A씨는 공인중개사인 B씨가 자신에게 다가구주택 임대차계약에 대하여 꼼꼼히 설명해 주지 않은 점과 주의해야 할 점 등에 대해 알려주지 않은 탓에 자신이 순위에 밀려 임대차보증금을 반환받지 못한 것이라며 B씨를 대상으로 손해배상 청구소송을 제기하였습니다.

법원은 이에 대하여 B씨가 A씨에게 보증금의 40퍼센트만 배상하라는 판결을 내렸는데요. 공인중개사는 중개하는 그 대상물의 권리관계를 설명해야 할 의무가 있으며, 이때 단순한 설명이 아니라 다가구주택에 임차중인 다른 주민들의 보증금 문제나 임대차계약을 맺은 시기 등의 알아서 문제되지 않을 만한 계약정보들을 알아본 뒤 선순위근저당 문제 등에 있어서 의뢰인에게 해당 정보들을 제공할 책임이 있다고 설명했습니다.

하지만 A씨 또한 마찬가지로 자신이 임차할 건물이 다가구가 머무는 주택이라는 점을 알았고 해당 각 건물에 선순위근저당을 포함한 전세권설정이 되어있다는 점을 미루어 보아 여러 가구와도 임대차계약이 되어 있다는 사실을 알 수 있었다고 지적했습니다. 그럼에도 A씨가 이에 대한 상세한 확인 정보들을 제공해달라고 요구하지 않은 점에서 잘못이 있다며 배상 비율을 40퍼센트로 정하였다고 밝혔습니다.

선순위근저당 문제로 갈등이 생긴 다른 사안을 보겠습니다. 해당 사안에서 C씨 역시도 공인중개사 D씨를 상대로 낸 같은 내용의 소송에서 70퍼센트의 책임만을 인정받을 수 있었습니다. B씨에 비하여 D씨의 책임 비율이 높은 이유는 바로 D씨가 그동안 다른 임차인들에게도 수차례 부동산중개를 한 전이 있었기 때문이었습니다.

D씨의 경우 해당 건물을 두고 여러 차례 중개를 거치면서 선순위 근저당 및 선순위임차권에 대하여 이미 알아채고 있었으면서도 C씨에게 이를 알려주지 않아 비교적 그 책임이 커진다고 판단되었기 때문입니다.

이처럼 공인중개사가 다가구주택의 임차인에게 선순위로 잡혀있는 임차권에 대하여 상세히 알려주지 않아서 임차인이 자신의 보증금을 돌려받지 못하는 일이 일어났다고 하더라도 임차인이 계약을 앞둔 상황에서 적극적으로 선순위근저당 등의 관련 자료를 요청하는 등의 행위로 자신의 계약에 주의를 기울이지 않았다면 임차인의 책임 역시 이 문제에서 책임이 있다고 보았습니다.

그렇기에 선순위 근저당 등 임차권의 존재 여부는 공인중개사의 설명만 믿어서 될 것이 아니라 스스로 적극적인 확인이 요구될 수 있는데요.

선순위근저당과 관련된 소송에 연루되다 보면 부동산 관련 법률 내용들이 어렵게 느껴지기도 하고, 또 위 사례에서 알 수 있듯이 어떠한 상황이었느냐에 따라서 책임 비율이 달라지는 등 다양한 요소들이 개입되어 사건이 흘러갈 수 있기에 일반인이 혼자서 해결하기에는 까다로운 부분들이 존재할 수 있습니다.

때문에 선순위근저당 문제 등 의뢰인들이 부동산 분쟁에서 겪을 수 있는 다양한 소송에 대한 다년간의 경험으로 의뢰인의 상황을 듣고 꼼꼼하게 분석하여 체계적으로 해결해 나갈 수 있는 변호사와 사안에 대해 논의해보는 것이 복잡한 법률 분쟁을 전략적으로 해결할 수 있는 방법이 될 수 있겠습니다.