선순위근저당 계약서는 꼼꼼히 살펴봐요

선순위근저당 계약서는 꼼꼼히 살펴봐요

 

 

 

 

저당권은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우에 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 잡아 둔 채권자가 다른 채권자에 우선해서 변제받을 것을 목적으로 하는 권리입니다. 이렇게 저당권을 설정하는 행위 또는 설정된 저당권 자체를 근저당이라고 지칭합니다.

 

근저당 설정은 은행 등의 금융기관이 주로 담당하는데, 담보대출 신청을 하면 은행이 담보물 감정을 통해 대출 여부를 결정한 다음 근저당을 설정하고 대출을 발생시키게 됩니다. 이때 근저당은 담보물의 최대 대출한도를 산정하여 설정하게 됩니다.

 

 

집을 구하고 임대차계약을 맺을 때 '이 집은 선순위근저당이 없다'는 내용을 고지받을 때가 있는데, 이는 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받고 나면 임대인의 경제상황이 어려워져 집이 경매로 넘어가더라도 임차인의 보증금이 우선변제된다는 것을 의미하는 것이라고 볼 수 있습니다.

 

임대차계약 시 깡통전세를 피하려면 근저당과 선순위 권리 여부를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 등기부등본상의 이해관계가 복잡하여 개인이 판단하기에 불안하거나 애매한 상황이라면 법률 조언을 구하는 것이 현명한 판단이 될 수 있습니다.

 

 

이번 시간에는 선순위근저당과 관련한 분쟁 사례를 몇 가지 살펴보겠습니다.

 

ㄱ씨는 B회사에 보증금을 주고 2년 동안 주택을 임대하는 계약을 맺은 다음 전입신고도 마쳤습니다. 그런데 이 주택은 ㄱ씨와의 계약 이전에 B회사가 대출을 위해 C부동산 신탁회사에 담보로 맡긴 물건으로 당시 실소유주는 C부동산 신탁회사였습니다.

 

 

B사는 신탁 종료로 해당 주택에 대한 소유권을 회복했고 같은 날 D신용조합이 이 주택에 채권최고액인 5억 원에 달하는 근저당을 설정했는데, 이후 해당 주택은 경매로 넘어가 E사가 낙찰받게 되었습니다. 이에 ㄱ씨는 E사를 상대로 임차보증금을 돌려달라는 소송을, E사는 ㄱ씨에게 대항력이 없다며 해당 주택을 인도하라는 맞소송을 냈습니다.

 

법원은 ㄱ씨가 전입신고를 마친 후부터 대항력이 생겼다고 봐야 하며 D신용조합의 근저당권설정등기는 ㄱ씨가 대항력을 갖춘 이후에 이루어졌다고 판단했습니다. 따라서 E사는 ㄱ씨에게 보증금을 돌려주고 ㄱ씨는 집을 비워줘야 한다고 판결했습니다.

또 다른 선순위근저당과 관련된 분쟁 사안을 살펴보겠습니다.

 

ㄴ씨는 ㄷ씨의 중개로 다세대주택을 2년간 임차했습니다.  ㄷ씨는 현관문에 표시된  ㅇ호수로  임대차계약을 중개했고 ㄴ씨는 이에 따라  ㅇ호수로 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 그런데 해당 집은 실제 건축물대장과 부동산등기부상으로는 다른 호수 였습니다. 

 

 

 2년 후 임대차계약을 갱신한 ㄴ씨는 같은 해 10월 부동산등기부상  ㅇ호수로 즉 현관문 표시로는 다른 호수인  맞은편 세대의 공매절차가 진행되면서 이 사실을 알게 되었습니다. ㄴ씨는 해당 집에 대해 확정일자를 받았으므로 채권신고를 해서 보증금을 보전하려고 했지만 실거주자가 아니라는 이유로 거절당하게 됩니다.

 

이후에 다시  다른 호수에 실제로 거주했다는 사실을 근거로 보증금을 돌려받으려고 했지만 다른 호수에는 65억 원에 달하는 선순위근저당이 설정되어 있었습니다.

 

임대차계약 당시에 본 등기부등본은 ㅇ호수 것이었기 때문에 그 사실을 알 수 없었던 것입니다. 양쪽 집 모두에서 보증금을 돌려받을 수 없게 된 ㄴ씨는 ㄷ씨와 공인중개협회를 상대로  손해배상청구소송을 내게 되었습니다.

 

 

재판부는 ㄷ씨가 중개업자의 확인, 설명을 제대로 이행하지 못한 과실이 있고 그로 인해 ㄴ씨가 보증금을 돌려받을 수 없었던 사실을 인정하되 계약당사자인 ㄴ씨도 임대현황을 제대로 확인해야 할 필요가 있었다는 점, 해당사건처럼 부동산 현황과 표기가 다른 경우가 흔하지 않은 점 등을 들어 ㄷ씨와 중개협회에 40%의 책임이 있다고 판시했습니다.

 

선순위근저당은 임대계약 시 반드시 확인해야 하는 사항입니다. 이로 인한 불이익을 경험하지 않도록 계약 시 관련 서류를 꼼꼼하게 살피고 필요한 경우 변호사의 조언을 얻어 계약을 진행하여 선순위근저당으로 인한 문제를 방지하도록 하는 것이 좋겠습니다.