상가임대차계약갱신 이렇게 해봐요

상가임대차계약갱신 이렇게 해봐요

 

 

 

 

상가임대차 보호법에 따르면 임대인의 경우 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 한달 전까지 계약갱신을 요구할 경우에 정당한 사유가 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있습니다. 그러나 예외적으로는 임차인이 3번 차임액에 해당하고 있는 월세를 연체한 경우에는 상가임대차계약갱신을 거부할 수 있게 두고 있는데요.

 

 

이와 대치되게 민법에서는 건물이나 공작물 임대차의 경우 임차인의 연체액이 2회에 달할 시 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는데요. 이러한 경우에는 임대인이 임대차기간이 만료가 되기 전이라도 해지권을 두어 임차인과 계약을 끝낼 수 있도록 규정하고 있는 것입니다. 

 

이러한 상가임대차계약갱신과 관련하여 다양한 법률내용이 있는데요. 따라서 관련 분쟁 시 관련 변호사와 긴밀한 상담과 분석을 하여 대처하는 것이 필요합니다. 관련 판례를  살펴보겠습니다.

 

 

ㄱ씨는ㄴ 씨에게 보증금 1500만원과 월세 90만원을 받고상가를 임대 한 바 있었습니다. ㄱ씨는 임대차계약 기간 2년이 지난 뒤에 만료가 되었다면서 건물을 다시 돌려 달라고 소송을 제기 했는데요. ㄱ씨는ㄴ 씨가 각 2회분에 해당하는 월세를 연체했기 때문에 임대차 계약을 미리 해지한다고 반박했습니다.

 

재판부는 상가임대차보호법에서 정하고 있는 상가임대차계약갱신 요구권거절과 계약해지, 행사시기, 효과 등이 서로 다르다고 지적했는데요.

 

즉 상가건물임대차보호법이 우리 민법에서 규정하고 있는 계약 해지에 대해서 따로 명시하지 않고 있기 때문에 상가건물 임대인이라고 해도 임차인 차임연체액이 2회에 이를 때는 임대차계약을 해지 할 수 있다고 보았습니다.

 

재판 과정에서 ㄴ 씨는 임대차 계약의 경우 이미 상가임대차계약갱신이 되었고 이 이후에 연체된 부분은 1기에 불과하기 때문에 임대인은 계약을 해지 할 수 없다고 변론했는데요. 그러나 재판부는 이를 받아들이지 않았습니다.

 

 

재판부는 임차인이 일방적으로 요구를 하여 상가임대차계약갱신이 된 경우에는 계약이 갱신된 시부터 새로 2번 연체를 해야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 본다면, 임대인이 계약 갱신 전과 후에 2번의 연체차임 채권을 가지고 있다고 해도, 갱신 이후에 일어난 연체만으로는 임대차계약을 끝낼 수 없게 되기 때문에 임차인의 성실한 차임지급 의무를 요구하고 있는 법 취지에 맞지 않다고 보았습니다.

 

결과적으로 대법원은 상가 임대인 ㄱ씨가 임차인 ㄴ 씨를 상대로 낸 건물명도소송에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했습니다. 이러한 상가임대차계약갱신 관련 다른 판례를 살펴보겠습니다.

 

상가 임대차계약 갱신이 되지 않아 이미 만료가 되었을 시 임차인에게 추가적으로 계약갱신권이 없다고 해도 임대인의 경우 임차인이 권리금을 다시 받을 기회를 가져야 한다는 대법원 판결이 있었습니다. Y씨의 상가를 빌려서 가게를 운영해 오던 X씨는 임대차기간 만료 전에 Z씨와 시설, 거래처 등 모든 가치를 권리금 2억원에 양도하는 계약을 맺었습니다.

 

이후 X씨는 Y씨에게 권리금 계약 사실을 통보하였고 Z씨와 상임대차계약을 체결해 달라고 요청을 했는데요. 그러나 X씨는 Y씨를 상대로 권리금 회수기회를 앗아갔다고 하면서 소송을 제기한 것입니다.

 

재판부는 임대차 기간이 5년이 이미 지났어도 임차인이 모은 고객이나 거래처, 신용 등 가치는 여전히 유지가 되기 때문에 임차인의 권리금 회수를 보장해야 하는 필요가 있다고 보았는데요.

 

즉 이러한 법률적 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용 및 수익권을 과하게 침해하거나 제한한다고 보기는 힘들다고 지적했습니다. 즉 임대차 기간과는 무관하게 임차인이 운영을 하면서 형성하고 쌓은 지명이나 신용, 재산적인 가치는 보호를 해야 한다는 것인데요. 이렇게 상가임대차계약갱신 관련 사건을 살펴보았습니다.

 

아무래도 상가임대차의 경우에는 계약이 갱신된다고 해도 다양한 법률분쟁이 나타날 수 있고 갱신요구권이 거절되거나 계약 만료가 되었을 시 다양한 법률분쟁이 나타나기 마련인데요. 그렇기 때문에 초기부터 변호사와 함께 논의하시는 것이 좋은데요. 또한 경제적인 문제와 직결되기 때문에 보다 신중하게 대처하시는 것이 좋겠습니다.